나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경55203 [1] 서울특별시 마포구 아현동 804 마포더클래시 112동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2024.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 염리동 소재 '한서초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 정비된 지역(아현 뉴타운 사업지구내 아현2구역)으로 주위환경은 비교적 양호함.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하며 인근에 지하철 2호선 이대역 및 아현역이 위치하고 인근으로 지나는 신촌로변에 버스정류장이 있어 제반 교통환경 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 (112동) 내 14층 1401호(사용승인: 2022.11.029)로 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등이고 창호는 하이샷시 창호 등임

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스설비, 승강시 설비, 스프링쿨러, 소화전 및 화재경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

간선도로인 대흥로와 마포대로로 연결되는 왕복 3차로의 포장도로(대흥로24길 - 신촌로28길)가 단지 북서측에서 북측을 지나 동측으로 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(아현동 804): 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호2(아현동 804-1): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경55203 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 서울특별시 마포구 아현동 804 마포더클래시 112동 14층 1401호

감정가격: 2,230,000,000원

사용승인일: 2022년 11월 29일 (추정)

1.2. 면적

토지면적: 32.54㎡ (약 9.84평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

- 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

- 공급면적: 제공 정보 없음 (일반적으로 전용면적보다 넓음)

토지 지분: 32.54㎡ (약 9.84평)

건물 지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아현2구역주택재건축정비사업조합 (추정)

1.4. 특이사항

재정비촉진지구, 정비구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 염리동에 위치한 '한서초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있으며, 아현 뉴타운 사업지구 내 아현2구역에 속한 정비된 지역입니다. 따라서 주위 환경은 비교적 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에는 지하철 2호선 이대역 및 아현역이 위치하고 있습니다. 또한, 신촌로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며 전반적인 교통 환경이 양호합니다.

2.3. 도로 상태

단지 북서측에서 북측을 지나 동측으로 왕복 3차로의 포장도로(대흥로24길 - 신촌로28길)가 접하고 있으며, 이 도로는 간선도로인 대흥로 및 마포대로와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부 요약)

말소기준권리:

* 을1 근저당권: 아현2구역주택재건축정비사업조합, 2024년 12월 11일 접수, 채권금액 491,040,000원. (말소기준권리)

기타 권리사항:

* 갑1 소유권보존: 이태자 외 3명, 2024년 12월 11일 접수.

* 을2 근저당권: 아현2구역주택재건축정비사업조합, 2024년 12월 11일 접수, 채권금액 10,000,000원.

* 갑2 1번홍기애지분압류: 마포구(서울특별시), 2024년 12월 11일 접수.

* 갑3 임의경매: 아현2구역주택재건축정비사업조합, 2024년 12월 11일 접수, 채권금액 465,527,107원.

총 등기부채권 금액: 501,040,000원

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 보증금 및 차임 등 임대차 관계가 명확히 확인되지 않는 점은 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 아현동 일대는 아현 뉴타운 개발 사업의 일환으로 대규모 아파트 단지가 조성되어 있으며, 이에 따른 풍부한 배후 수요를 바탕으로 근린생활시설이 발달해 있습니다. 또한, 인근에 학교들이 위치하여 안정적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 18층 건물 중 14층에 위치한 1401호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이루어진 일반적인 아파트 구조입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 스프링클러, 소화전 및 화재경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 인근 편의시설

* 교육시설: 한서초등학교 등

* 교통시설: 지하철 2호선 이대역, 아현역, 다수의 버스노선

* 상업시설: 주변 근린생활시설 (구체적인 편의시설 목록은 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 지역 지구: 제2종일반주거지역, 중로1류, 소로1류 (접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 정비구역 및 재정비촉진지구로서, 향후 재개발/재건축 관련 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 (외국인 등 대상, 2025.08.26.~2026.08.25. 및 아파트 한정, 2025.10.20.~2026.12.31.)으로, 특정 조건 하에 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 추가 납부 가능성

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 아현2구역주택재건축정비사업조합과의 거래에서 매수인이 추가로 납부해야 할 금액이 있을 수 있습니다. 상세 내용은 반드시 해당 조합에 직접 문의하여 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 관계 불분명

* "임대 관계 미상"으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 신고된 점으로 보아 법적으로 인수할 임차인의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 미등재 임차인 또는 비공식적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구의 신축급 아파트로서, 우수한 입지 조건과 비교적 최근에 준공된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 아현 뉴타운이라는 개발 호재 지역에 속해 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 교통, 생활 편의시설 등 입지적 강점이 명확하며, 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 조합과의 관련하여 추가 납부금 발생 가능성이 있고, 임대차 관계가 명확하지 않은 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마포구 핵심 입지의 준신축급 아파트

* 아현 뉴타운 개발 사업의 수혜 기대

* 지하철역 및 주요 도로망 접근성이 우수한 교통 환경

* 안정적인 주거 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 감정평가액: 2,230,000,000원

* 말소기준권리 채권총액: 501,040,000원

* 아현2구역주택재건축정비사업조합과의 추가 납부금 발생 여부 및 금액 (필수 확인)

* 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크 (현장 조사 필요)

* 최근 마포구 유사 아파트 실거래가 및 시장 동향

상기 명시된 추가 납부금 등의 불확실성 요인이 존재하므로, 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 아현2구역주택재건축정비사업조합에 직접 문의하여 추가 납부금 관련 사항을 명확히 확인한 후, 주변 시세 및 본건의 상태를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.