나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62034 [1] 서울특별시 은평구 신사동 365 한신휴플러스 103동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울상신초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 빌라, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 15층 아파트 건물 내 제14층 제1401호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 샷시 이중창 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설로서, 주차장설비, 승강기설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 완경사로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로와 접하며 주출도로를 통해 갈현로1길과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 조망가로특화경관지구((자세한 사항은 서울시 도시계획과에 문의)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 본건은 2인 이상의 소유자가 공유하는 구분건물 중 1인(권금자) 지분 전부(매각지분 갑구 5번 10분의 8)에 대한 평가로서, 평가대상부분의 위치확인이 곤란하여 구분건물의 전체를 기준으로 평가하여 면적대상은 지분비율에 의거 산정하였음.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2024타경62034 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 신사동 365 한신휴플러스 103동 14층 1401호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

565,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 46.36㎡ (약 13.8평)

* 토지 지분: 37.088㎡ (약 11.1평)

* 건물 면적 (전용면적): 84.65㎡ (약 25.5평)

* 건물 지분: 67.72㎡ (약 20.4평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각 (전체 지분의 80%로 추정)

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울상신초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 빌라, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통임.

2.3. 단지 정보

* 아파트명: 신사동 한신 휴 플러스

* 건축 승인일: 2003년 11월 28일

* 총 동수: 7개 동

* 총 세대수: 296세대

* 건물 최고 층수: 15층

* 주차 대수: 총 335대 (지상 48대, 지하 287대)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 10월 13일 접수된 주식회사하나로프라임대부의 근저당권 (을12)

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존 (윤성욱, 2004-06-10)

* 소유권 이전 (최주영, 2005-04-04)

* 소유권 이전 (정상봉, 2010-11-23)

* 소유권 이전 (정성기, 2020-09-08)

* 소유권 이전 (권금자 외 1명, 협의분할에 의한 상속, 2023-01-20) - 본 경매 대상은 이 권리자(권금자)가 소유한 지분 전부(10분의 8)로 추정됨.

* 근저당권 (주식회사하나로프라임대부, 450,000,000원, 2023-10-13) - 말소기준권리

* 가압류 (오상직, 225,800,000원, 2024-09-02) - 말소

* 임의경매 (주식회사하나로프라임대부, 2024-10-15) - 본 경매 개시

* 압류 (국민건강보험공단, 2026-04-13) - 말소

* 총 등기부채권액: 675,800,000원

3.3. 인수되는 권리

본 경매 대상인 "을12" 근저당권, "갑8" 가압류, "갑9" 임의경매, "갑10" 압류 등은 매각으로 인해 말소될 예정임. 특별히 인수되는 권리는 없어 보이나, 지분 매각으로 인한 다른 소유자의 권리 관계는 별도 확인 필요.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요.

3.5. 특수 물건 정보

* 본건은 구분건물 중 1인 소유자의 지분 전부(매각 지분은 소유자 권금자의 10분의 8로 추정)에 대한 평가 및 매각임.

* 공유자 우선매수 신고 가능성이 있으며, 이는 1회에 한하여 행사될 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주위 아파트 단지 및 주택가와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 서울상신초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있음. 지하 주차장 내 전기차 충전기(27대)가 설치되어 있음.

5.3. 주변 환경

제반 주위 환경은 보통 수준이며, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 빌라, 공원 등이 혼재된 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 아파트 전체가 아닌 특정 소유자(권금자)의 지분(80%로 추정)만을 매각하는 건으로, 취득 후 소유권 행사 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적임.

6.2. 공유자 우선매수권 행사

등기부상 타 공유자가 존재하므로, 공유자는 우선매수권을 행사하여 본인이 낙찰받은 금액으로 지분을 매수할 수 있음. 이 경우 입찰자가 낙찰받지 못하거나, 예상치 못한 상황이 발생할 수 있음.

6.3. 소유권 관련 분쟁 가능성

지분 매각 특성상, 향후 전체 부동산에 대한 소유권 정리(분할, 매각 등) 과정에서 다른 공유자와의 갈등이나 분쟁이 발생할 가능성이 존재함.

6.4. 기타

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m), 조망가로특화경관지구, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 관련 제한사항이 있을 수 있음. (자세한 사항은 서울시 도시계획과 문의 필요)

* 주차 대수 (총 335대)는 세대수(296세대) 대비 양호한 편이나, 층별 주차 공간 확보 여부는 별도 확인 필요.

* 주변에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

* 임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 서울 은평구 신사동 소재 신축급 아파트의 지분(80% 추정)이 경매로 나왔으나, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 소유권 관련 복잡성으로 인해 일반적인 아파트 경매와는 다른 접근이 요구되는 물건임.

7.2. 매력도 평가

* 긍정적 요소: 감정가 대비 최근 실거래가 차이, 도심 생활권 접근성.

* 부정적 요소: 지분 매각, 공유자 우선매수권, 명확하지 않은 임대차 관계, 복잡한 소유권 정리 문제.

종합적으로 볼 때, 적극적인 투자보다는 공유자 또는 관련 이해관계자와의 사전에 명확한 소통 및 협의가 이루어지지 않는 한, 일반 투자자에게는 위험도가 높은 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성 (일부)

감정가는 5억 6,500만원이나, 동일 면적(84.65㎡)의 최근 매매 사례가 7억 500만원에 형성되어 있음. 이를 지분율(80% 가정)로 환산 시 약 5억 6,400만원으로, 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준임. 지분 매각으로 인한 할인 효과를 고려할 때, 시세 대비 저평가된 부분이 있을 수 있음.

8.2. 입지적 장점

서울 은평구 신사동이라는 위치는 도심 접근성이 우수하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (최근 매매가 기반)

* 본건의 전용면적(건물면적)은 84.65㎡ (약 25.5평)임.

* 최근 매매 사례 (2026년 6월 6일, 10층): 84.65㎡, 705,000,000원.

* 이를 기준으로 본건의 지분(80%로 가정)의 시장 가치를 산정하면, 705,000,000원 * 0.8 = 564,000,000원 수준으로 추정됨.

* 감정가 565,000,000원은 이러한 시장 가치와 유사한 수준임.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 지분 매각이며 공유자 우선매수권이라는 중대한 위험 요소를 가지고 있음. 따라서, 감정가 또는 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적일 수 있으나, 공유자 우선매수권 행사 여부에 따라 실제 낙찰 여부가 결정될 가능성이 높음. 안정적인 투자를 고려한다면, 감정가인 565,000,000원을 상회하는 입찰은 신중해야 함.

예상 입찰가 범위: 500,000,000원 ~ 565,000,000원 (공유자 우선매수권 행사 가능성, 명도 용이성, 추가 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 결정 필요)

9.3. 입찰 시 고려사항

* 반드시 공유자와의 사전 협의를 시도하거나, 공유자 우선매수 신고 현황을 면밀히 파악해야 함.

* 낙찰 후 공유자와의 원만한 협의 없이는 부동산을 실질적으로 사용하거나 처분하는 데 어려움이 따를 수 있음.

* 임대차 관계 미상인 점도 명도 관련 리스크로 고려해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.