나이스옥션 법원경매 부천 2024타경49238 [1] 경기도 김포시 구래동 6874-17 호수마을이편한세상 209동 6층 601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 구래역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제6층 제601호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2013-02-26)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로 및 단지 내 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),
광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(김포호수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(양산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(프라임유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(양산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 김포시 구래동 6874-17 호수마을이편한세상 209동 6층 601호

1.2. 사건번호

부천지원 2024타경49238 (1)

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

417,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지 면적: 64,574.00㎡ (약 19,535.7 평)

1.5. 2. 건물 면적: 84.64㎡ (약 25.61 평)

1.5. 3. 건물 전용 면적: 84.64㎡ (약 25.61 평)

1.5. 4. 건물 분양 면적: 전용면적 외 공용 면적이 포함된 분양면적은 별도로 명시되지 않았으나, 일반적으로 건물 면적(84.64㎡)보다 크며, 해당 물건의 정확한 분양 면적은 계약서를 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

한OOOOOOO (한국자산관리공사)

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고 김포골드라인 구래역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설 (위험 시설 포함)

본 건은 김포호수초등학교와 가깝고 김포골드라인 구래역을 이용할 수 있는 역세권 단지입니다. 주변에 학교, 공원, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 최근 보도에 따르면 해당 지역 인근(구래동 6877번지 일대)에 데이터센터 건립 및 관련 고압선 매설로 인해 주민들의 전자파 및 소음 관련 우려가 제기된 바 있습니다. 본 물건의 정확한 위치(6874-17번지)와 해당 데이터센터 예정 부지와의 거리, 그리고 이로 인한 잠재적 영향력은 별도의 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을12 근저당권 (한국자산관리공사, 2020-12-02, 362,250,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을15, 을17, 갑4 등)는 매각으로 인하여 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 임대 관계가 미상이나, 혹시라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 등 일체의 권리를 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.5. 특이사항 (대지권미등기)

대지권이 미등기 상태이나, 본 매각물건 및 평가에 포함되어 일괄 매각 처리됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가

2026년 6월 6일: 37,000만원

2026년 6월 13일: 40,700만원

2026년 7월 4일: 40,800만원 (24층)

4.2. 시세 동향

최근 실거래가는 37,000만원에서 40,800만원 범위에서 형성되어 있습니다. 본 물건은 6층으로, 최근 고층 거래가(40,800만원)보다는 낮게 형성될 수 있습니다. 2013년에 준공된 아파트로, 주변의 잘 갖추어진 인프라를 고려할 때 안정적인 시세 유지 또는 소폭 상승이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 호수마을e편한세상

5.2. 단지 정보

사용승인일: 2013년 2월 26일

총 세대수: 1167세대 (12개동)

최고층: 29층, 최저층: 2층 (해당 동 25층)

주차 대수: 건축물대장 총괄표제부상 총 1,569대 (실내 기계식 1565대, 실외 기계식 4대). (참고: 제공된 '아파트 정보'의 주차 대수 합계 4대는 오류로 판단됨)

주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

대지권이 등기되지 않은 상태로 매각되므로, 향후 재산권 행사에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 감정평가 및 매각 대상에 포함되어 있어 취득 시점에 이와 관련된 명확한 해결 방안이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 미상 임대 관계

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 보증금 및 차임을 인수해야 할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동의 역세권 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 최근 실거래가 또한 안정세를 보이고 있어 투자 가치가 있습니다. 그러나 대지권 미등기 상태와 인근 지역의 데이터센터 건립 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 검토하여 신중한 입찰 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 김포호수초등학교 인근에 위치하며, 김포골드라인 구래역을 이용할 수 있는 역세권 단지입니다.

* 안정적인 시세: 2013년 준공된 아파트로, 지역 내 수요가 꾸준하며 시세 또한 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각 처리: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다. (단, 대지권 미등기 사항은 추가 확인 필요)

* 시세 대비 유리한 감정가: 감정가 4억 1,700만원 대비 최근 실거래가가 3억 7,000만원 ~ 4억 800만원 수준으로, 합리적인 가격에 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 417,000,000원

최근 실거래가 범위: 370,000,000원 ~ 408,000,000원

대지권 미등기 이슈 및 데이터센터 관련 지역 이슈를 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 최근 실거래가 범위와 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 370,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.