나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34387 [4] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 4층비04-049호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 업무시설, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철 '소사역'이 소재하여 교통여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 비02-042호 및4층비04-049호 로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 및 일부 벽돌조치장쌓기 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 샷시창호 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘트리트 지붕 지상 16층 건물 내 2층 201호 및 4층 401호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1,2 공히 본건은 오피스텔로 이용 중임.

이용상태

기호 3, 4 공히 본건은 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 20m 내외의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건은 본건 서측, 북축 및 동측으로 노폭 약 6m, 4m 및 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발 지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(서울 신학대))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34387 (4)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 4층비04-049호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 7.09㎡ (약 2.14평)

토지지분: 7.092㎡ (약 2.14평)

건물면적: 25.83㎡ (약 7.81평)

건물지분: 25.8272㎡ (약 7.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 메리츠화재해상보험

특이사항: 중복사건

건축물 정보:

- 건물명: 현대썬앤빌 더 킹

- 준공일: 2022년 05월 12일

- 건물 층수: 지하 5층, 지상 10층

- 해당 호수: 4층 B04-049호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 도로접면: 본건 남서측으로 노폭 20m 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 등에 해당하며, 성장관리권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 택지개발지구, 하수처리구역 등 관련 법규의 적용을 받음.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽다영

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 520,000원

* 전입일자/사업일자: 2025-08-28

* 확정일자: 2025-08-28

* 배당신고일자: 2025-10-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 곽다영 임차인은 대항력이 없어 임차보증금 반환에 대한 부담이 낙찰자에게는 없습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (을1, 2022-06-24 접수, 120,000,000원)

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 362,928,500원

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 지식산업센터, 공장, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 현대썬앤빌더킹은 1,890실 규모의 대규모 오피스텔 단지로 조성됨.

* 배후 수요: 인접한 대규모 지식산업센터, 김포골드밸리, 마곡지구 등 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 임대 수요가 기대됨.

* 상업 시설: 구래동 중심상업지구 이용이 편리하며, 단지 내 상업시설도 갖추고 있음.

1.5. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 양촌역과 구래역을 도보로 이용 가능하며, 서울 및 수도권 접근성이 우수함.

* 편의시설: 구래동 중심상업지구 내 다양한 근린생활시설 이용이 편리함.

* 교육: '나비초등학교'가 인근에 위치함.

* 주거 편의: 1,890실 규모의 단지로, 단지 내 산책로, 공원 등이 조성될 예정이며, 일부 세대에는 시스템 에어컨이 설치되어 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건번호에 '(4)'가 표기되어 있고, 제공된 정보에서 '중복사건'이라는 문구가 언급되어, 동일 물건에 대해 여러 경매가 진행 중이거나 관련 절차가 복잡할 가능성이 있음. 이는 추가적인 확인이 필요함.

* 자동집하시설(크린넷) 문제: 김포 한강신도시에 설치된 크린넷 시설이 잦은 고장과 노후화로 인해 장기간 운영 중단 및 주민 불편이 발생하고 있다는 보도가 있음. 이는 해당 지역의 생활 편의에 영향을 미칠 수 있음.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장장 등)의 직접적인 존재를 확인하기는 어려웠으나, 관련 정보는 제한적임.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 현대썬앤빌더킹 오피스텔로, 2022년 준공된 비교적 신축 건물임. 김포골드라인 양촌역과 구래역 이용이 가능하고, 다양한 생활 편의 시설 및 배후 수요를 갖춘 입지 조건을 지니고 있음. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 권리 관계는 명확한 편임. 다만, '중복사건' 표기와 자동집하시설(크린넷) 관련 문제는 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있음.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 최신식 오피스텔로 상품성이 우수함.

* 역세권 입지: 김포골드라인 양촌역, 구래역 인접으로 교통이 편리함.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 지식산업센터 및 주거 단지가 인접하여 공실 우려가 적고 임대 수익 기대 가능.

* 권리관계 명확: 말소되는 권리가 많아 낙찰자가 부담해야 할 권리가 없어 안전한 투자가 가능함.

* 개발 호재: 서울 지하철 5호선 김포 연장, GTX-D 노선 추진 등 미래 가치 상승 요인이 존재함.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(22.02㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 25일 50,000,000원 ~ 2026년 7월 8일 110,000,000원 사이에 거래된 것으로 나타남. 본 건의 전용면적은 25.83㎡(약 7.81평)이며, 감정가는 150,000,000원임.

가장 최근의 유사 면적 거래가 110,000,000원(22.02㎡)임을 감안할 때, 본 건의 면적이 더 넓다는 점을 고려하면, 130,000,000원 수준의 입찰가격을 고려해볼 수 있음. 이는 감정가 대비 약 87% 수준이며, 시장 거래가 수준을 반영한 금액임.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.