나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34387 [2] 경기도 부천시 소사구 소사본동 97-5 유니크타운 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 업무시설, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철 '소사역'이 소재하여 교통여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 비02-042호 및4층비04-049호 로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 및 일부 벽돌조치장쌓기 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 샷시창호 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘트리트 지붕 지상 16층 건물 내 2층 201호 및 4층 401호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1,2 공히 본건은 오피스텔로 이용 중임.

이용상태

기호 3, 4 공히 본건은 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 20m 내외의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건은 본건 서측, 북축 및 동측으로 노폭 약 6m, 4m 및 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발 지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(서울 신학대))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34387 (2)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 97-5 유니크타운 4층401호

건물 용도: 오피스텔

건물 규모: 16층 건물 내 4층, 전유면적 59.64㎡ (약 18.04평)

토지 면적 및 지분: 토지 지분 11.35㎡ (약 3.43평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 245,000,000원 (2억 4천 5백만원)

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, '소사역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 업무시설, 다세대주택 등 다양한 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호합니다. (감정평가서상 김포시 소재지에 대한 정보는 본건 주소와 상이하여 제외하였습니다.)

교통 여건: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '소사역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 6월 26일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을1)입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 486,928,500원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'는 비어있어 추가 확인은 필요할 수 있습니다.)

임차인 현황:

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 5월 9일 전입, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 830,000원. 2023년 5월 4일 전입, 2023년 4월 12일 확정일자. 배당 신고 완료. 대항력 없음. (인수 보증금 없음)

1.3. 상권분석

주변 상권 특징: 본건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔 및 다세대주택과 근린생활시설, 업무시설 등이 혼합된 상업 및 주거 복합 지역으로 형성되어 있습니다.

건물 용도: 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 인근에 단독주택, 다세대주택 등 다양한 형태의 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

편의 시설: 각종 근린생활시설이 인근에 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 혼선이 발생하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 사항은 없으나, 복수의 경매 사건이 진행될 경우 절차상 변동 가능성에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 최근 실거래가 역시 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 권리상 인수되는 사항은 없으며, 임차인 문제도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건이라는 특이사항이 있어 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

소사역 역세권 입지로 향후 개발 가능성 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

오피스텔 자체의 실사용 및 임대 수익 목적 투자에 적합합니다.

건축 연도가 2018년으로 비교적 신축에 속하여 유지보수 비용 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 최근 3년간 유니크타운 오피스텔 실거래가는 24,000만원부터 25,800만원 범위에서 형성되었습니다. 본 건의 전용면적(59.64㎡)은 최근 거래된 면적(59.95㎡)과 매우 유사합니다. 감정가는 24,500만원이며, 최근 최고가인 25,800만원(2025년 9월 거래)을 고려할 때 시세 범위 내에서 입찰가가 결정될 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 248,000,000원 (2억 4천 8백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.