나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34387 [3] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 2층비02-042호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 업무시설, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철 '소사역'이 소재하여 교통여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 비02-042호 및4층비04-049호 로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 및 일부 벽돌조치장쌓기 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 샷시창호 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘트리트 지붕 지상 16층 건물 내 2층 201호 및 4층 401호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1,2 공히 본건은 오피스텔로 이용 중임.

이용상태

기호 3, 4 공히 본건은 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 20m 내외의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건은 본건 서측, 북축 및 동측으로 노폭 약 6m, 4m 및 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발 지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(서울 신학대))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34387 (3)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 2층 비02-042호

용도: 오피스텔

감정가: 226,000,000원

토지면적: 10.93㎡ (약 3.31평)

건물면적: 39.82㎡ (약 12.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 메리츠화재해상보험 (추정)

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 공장, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.

인근에는 나비초등학교가 소재하고 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통으로는 노선버스 정류장 및 김포골드라인 양촌역이 인근에 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다. (※ 감정평가서 요약에 '소사역' 언급도 있으나, 주소지상 김포시이므로 양촌역 인근으로 판단됨)

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 1월 3일자 메리츠화재해상보험의 가압류 (갑3)

등기사항 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (손정희)

* 가압류 (메리츠화재해상보험) : 242,928,500원 (말소기준권리)

* 강제경매 (메리츠화재해상보험주식회사) : 말소

임차인 현황:

* 임차인: 남 (주택도시보증공사)

* 보증금: 191,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2024-09-20

* 확정일자: 2024-09-20

* 배당신고일자: 2025-09-26 (※ 해당 배당신고일자는 현재 시점(2026.07.17)보다 과거이므로, 배당 절차가 진행되었거나 예정되었음을 시사합니다.)

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: 0원 (※ 제공된 정보에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

권리분석 종합:

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후의 것으로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 남 씨는 보증금 191,000,000원을 가지고 대항력이 있는 상태입니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 배당 결과에 따라 변동될 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 현대썬앤빌더킹은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 복합된 건물로 보입니다.

주변에 다수의 업무시설, 지식산업센터, 공동주택 등이 밀집해 있어 오피스텔로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 매매 정보를 보면, 유사 면적(22.019㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 8일 110,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. (※ 해당 거래 연도가 2026년으로 기재되어 있어 시점상의 오류 가능성이 있으나, 시장 동향 파악을 위한 참고 자료로 활용)

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 김포골드라인 양촌역 이용 가능.

* 교육: 나비초등학교 인근 위치.

* 편의시설: 각종 근린생활시설 및 업무시설 접근성 양호.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재할 수 있어, 권리 관계 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 191,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 배당 결과에 따라 낙찰자에게 부담이 될 수 있는 잠재적 위험 요소입니다. (※ 인수 보증금 0원 조건에 따라 인수 의무는 없을 것으로 예상되나, 항상 주의가 필요)

* 시장 변동성: 최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 가격 편차가 크며(5천만원 ~ 1억 1천만원), 2026년 미래 시점의 거래 가격으로 제시되어 시장의 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시의 신축 오피스텔로, 입지 및 편의 시설 접근성이 무난한 편입니다.

감정가 226,000,000원 대비 39.82㎡의 면적은 적정 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 191,000,000원이 매각으로 모두 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 위험이 있으나, 현재 제공된 정보로는 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 이러한 위험은 낮을 것으로 예상됩니다.

중복 사건 여부와 임차인의 정확한 배당 현황 및 최종 배당표를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 비교적 최근에 건축된 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 입지: 김포시 내 업무지구 및 주거지역 인근에 위치하여 오피스텔 수요가 존재할 가능성이 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다.

주변 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가(22.019㎡ 기준, 110,000,000원)를 고려할 때, 본건(39.82㎡)의 면적 대비 가격 형성은 약 200,000,000원 내외로 추정됩니다.

이는 감정가 대비 약 84% 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 존재(보증금 191,000,000원)와 중복 사건 가능성 등 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금이 0원이라고 가정할 경우, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 경우, 임차인의 보증금 총액이 감정가에 육박하므로, 실제 배당 절차 및 최종 배당표를 확인하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없는지 최종적으로 재확인하는 것이 매우 중요합니다.

※ 주변 시설 조사 결과, 제공된 정보 내에서 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.