나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34533 [4] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 2층205-5호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 근린생활시설 및 공장(지식산업센터), 아파트단지, 농경지 등으로 형성되어 있는 시가지주변 공장지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2022.12.14 사용승인된 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물내 제2층 제205-2호 외 3개호로서, - 외 벽 : 복합판넬 및 강화유리, 석재 마감 등 - 내 벽 : 판넬위 페인트 마감 등 - 창 호 : 알미늄샤시 및 강화유리 등으로 시공되었습니다.

이용상태

일련번호(1~4) 4개호 공히 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이며, 조사시점 당시 내부는 공실 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 각 층별(지하2층~지상8층)로 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설)) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15~18미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이며, 현황은 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부천지원 2025타경34533 (4)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 2층205-5호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)으로 등재되어 있음)

감정가: 580,000,000원

토지면적: 21.24㎡ (약 6.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 88.30㎡ (약 26.71평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이나, 현황은 공실 상태임.

건물 사용승인일: 2022년 12월 14일

건물 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제2층 제205-2호 외 3개호 (본 물건은 205-5호)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 대상 물건과 유사한 형태의 근린생활시설, 공장(지식산업센터), 아파트 단지, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 시가지 주변 공장지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다. 김포골드라인 구래역이 인근에 위치해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을1, 신한은행 근저당권 (접수일자: 2023-05-30, 권리금액: 2,640,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑3~갑14의 가압류, 압류 등 다수의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요에 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않습니다.

* 등기부채권 총액

총 3,103,108,698원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이나, 현재 공실 상태로 조사되었습니다.

임대관계가 미상이므로, 추후 점유자가 나타날 경우 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성

김포한강신도시에 위치한 구래동 지역은 김포한강신도시 내 최대 상업지역 중 하나로, 이마트, 영화관, 다양한 프랜차이즈 등이 밀집해 있어 유동인구가 많은 편입니다. 대상 물건 주변에는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

* 잠재적 수요

주변 아파트 단지 및 지식산업센터의 배후 수요를 기대할 수 있으며, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 용도

집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)으로 되어 있으며, 이는 일반음식점 및 지원시설로 활용 가능함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

김포호수초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 이마트, 메가박스, CGV 등 다양한 편의시설과 문화생활을 즐길 수 있는 시설이 구래동 상업지역에 밀집해 있습니다. 오락실 등 여가 시설도 일부 확인됩니다.

* 대중교통 접근성

인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 김포골드라인 구래역을 이용한 수도권 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 용도 혼재 및 현황

집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설)이며, 제2종근린생활시설(일반음식점)도 포함되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다. 용도 준수 및 임차인 확보가 필요한 상황입니다.

* 공실 상태

현재 공실 상태로, 임차인 확보 전까지는 공실 관리 및 제반 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한

제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다. 토지거래계약 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어 소유권 이전 시 확인이 필요합니다.

* 주변 개발 및 환경

김포시는 구래-마산동 일대에 미래 산업 융복합 클러스터 및 대형 상업시설, 문화복합시설 조성을 계획하고 있어 지역 발전 가능성이 있으나, 이에 따른 개발 규제나 변화를 주시할 필요가 있습니다. 다만, 인근 지역에서 일부 환경오염 문제(예: 거물대리 공해 공장)가 제기된 사례가 있으나, 본 물건과의 직접적인 관련성은 낮을 것으로 판단됩니다. 쓰레기 소각장과 같은 시설은 혐오시설로 인식될 수 있으나, 현재 물건지 주변에서 이를 직접적으로 확인할 수 있는 정보는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 상가 건물로, 2022년 사용승인이 완료된 신축에 가까운 건물입니다. 김포한강신도시는 꾸준히 개발이 진행되고 있으며, 구래동은 중심 상업지역으로서 유동인구가 많고 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 김포호수초등학교와 인접한 입지 조건과 무난한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 집합건축물대장상 용도와 현황(공실)이 일치하지 않는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 현재 공실 상태이므로 신속한 임차인 확보 전략이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물

2022년 사용승인된 건물로 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 입지적 잠재력

김포한강신도시 개발의 중심지 중 하나인 구래동에 위치하여 향후 지역 가치 상승 및 상권 성장에 따른 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 명확하고 소유권 확보가 용이합니다.

* 감정가 대비 시장 경쟁력

현 감정가 5.8억원을 기준으로, 주변 시세 및 향후 임대 수익률 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원인 점을 고려하여, 예상 입찰가 산정 시 해당 사항은 제외됩니다. 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 감정가 580,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰 사례, 현장 조사 결과, 향후 임대 수익률 및 공실 리스크 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.