나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34533 [3] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 2층205-4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 근린생활시설 및 공장(지식산업센터), 아파트단지, 농경지 등으로 형성되어 있는 시가지주변 공장지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2022.12.14 사용승인된 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물내 제2층 제205-2호 외 3개호로서, - 외 벽 : 복합판넬 및 강화유리, 석재 마감 등 - 내 벽 : 판넬위 페인트 마감 등 - 창 호 : 알미늄샤시 및 강화유리 등으로 시공되었습니다.

이용상태

일련번호(1~4) 4개호 공히 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이며, 조사시점 당시 내부는 공실 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 각 층별(지하2층~지상8층)로 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설)) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15~18미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이며, 현황은 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34533 (3)

소재지: 경기도 김포시 김포한강5로 321 (구래동), 2층 205-4호 (김포한강 듀클래스)

건물명: 김포한강 듀클래스

구분: 2층 205-4호

건축물대장상 용도: 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)

현황 용도: 공실 상태

건축물 사용승인일: 2022년 12월 14일

감정가: 544,000,000원

토지면적: 19.92㎡ (약 6.03평)

건물면적: 82.80㎡ (약 25.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스제십삼차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근

주변 환경: 대상물건과 유사한 근린생활시설, 공장(지식산업센터), 아파트단지, 농경지 등이 혼재된 시가지 주변 공장지대

교통 여건: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난함

도로 접근성: 남측으로 노폭 약 15~18미터의 포장도로와 접함

주요 시설 접근성: 김포호수초등학교 인근에 위치

주차 시설: 건물 내 746대의 실내 주차 가능 (총 882개 호실 중)

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (제시된 정보 기준)

말소기준권리: 신한은행 근저당권 (2023-05-30 접수, 2,640,000,000원)

총 채권액: 등기부채권 총액 3,103,108,698원

임차인 현황: 인수할 임차 보증금 없음 (합계 0원)

4. 상권분석

지역 특성: 김포한강신도시 내 지식산업센터 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 주거 및 산업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역

주변 상가 현황: 유사한 형태의 근린생활시설 및 지식산업센터 건물들이 다수 분포

5. 생활정보

건물 내 편의시설: 승강기 7대 (승용), 화물용 승강기 별도, 기본적인 위생 및 급배수, 소화전, 도시가스 설비 완비

주변 편의시설: 김포호수초등학교 인접, 대중교통 이용 편리

6. 잠재적 리스크

현재 상태: 조사 시점 기준 내부 공실 상태임

토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 용도, 지정 기간 25.8.26.~26.8.25.) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항 존재

특수 물건 정보: 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 금융 관계가 있을 수 있음

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 환경 조사 결과, 본 물건 인근에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 김포한강 듀클래스 내 상가(공장 겸업)로, 사용승인된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물에 해당합니다. 김포한강신도시 개발 계획에 포함된 지역으로, 주변에 지식산업센터, 아파트 단지 등이 함께 형성되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 현재 공실 상태로 명도 부담은 적으나, 다수의 채권이 설정되어 있는 점과 유동화 물건, 공동담보 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로 준공 후 사용승인일(2022.12.14)이 얼마 되지 않아 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

김포한강신도시라는 대규모 개발 지역 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

공실 상태이므로 인수 후 즉시 임대 또는 활용 계획 수립이 용이합니다.

권리분석 상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다 (경매 절차 완료 후).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 544,000,000원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 시장 상황 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 해당 감정가를 기준으로 하여, 향후 시장 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 가치 평가 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.