나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34533 [2] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 2층205-3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 근린생활시설 및 공장(지식산업센터), 아파트단지, 농경지 등으로 형성되어 있는 시가지주변 공장지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2022.12.14 사용승인된 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물내 제2층 제205-2호 외 3개호로서, - 외 벽 : 복합판넬 및 강화유리, 석재 마감 등 - 내 벽 : 판넬위 페인트 마감 등 - 창 호 : 알미늄샤시 및 강화유리 등으로 시공되었습니다.

이용상태

일련번호(1~4) 4개호 공히 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이며, 조사시점 당시 내부는 공실 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 각 층별(지하2층~지상8층)로 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설)) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15~18미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이며, 현황은 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 부천지원 2025타경34533 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 2층 205-3호

건물명: 김포한강 듀클래스

호수: 2층 205-3호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도: 공장, 지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)

감정가: 544,000,000원

토지면적: 19.92㎡ (약 6.02평)

토지지분: 19.9194㎡ (약 6.02평)

건물면적: 82.80㎡ (약 25.05평)

건물지분: 82.8㎡ (약 25.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2022년 12월 14일

건물구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 15층 건물 내

현황: 조사시점 당시 내부 공실 상태임

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 대상 물건과 유사한 형태의 근린생활시설, 공장(지식산업센터), 아파트 단지, 농경지 등이 혼재된 시가지 주변 공장지대입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

도로 상태는 남측으로 노폭 약 15~18미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2023년 05월 30일 접수된 신한은행 근저당권입니다.

인수/소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을1(근저당), 갑3~갑8(가압류), 갑10, 갑11, 갑14, 갑15(압류), 갑13(임의경매) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 특별히 확인되지 않았습니다.

등기부채권 총액: 3,103,108,698원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 임차인 정보가 미상이며, 보증금/차임이 확인되지 않으므로 실제 현장 조사 및 임차인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여, 주변으로 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)으로 기재되어 있으나, 현재는 내부 공실 상태입니다.

신규 개발 지역으로서 향후 상권 활성화 가능성이 있으나, 초기 공실 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

5. 생활정보

생활 편의시설로는 김포호수초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

건물 자체적으로는 기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차는 각 층별(지하2층~지상8층)로 주차장이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건을 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

현황 공실 상태: 낙찰 후 즉시 임차인 확보 및 공실 관리가 중요합니다.

유동화 물건 및 공동담보: 채권 관계가 복잡할 수 있으므로 면밀한 추가 조사가 요구됩니다.

토지이용계획상의 규제: 성장관리권역, 토지거래허가구역 등의 규제 사항을 확인하고 준수해야 합니다.

집합건축물대장상 용도와 현황 불일치: 건축물대장상 기재된 용도와 실제 이용 현황에 차이가 있을 수 있으며, 이는 추후 건축 관련 민원 발생 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동의 신도시 택지개발지구 내에 위치한 근린상가 경매 물건입니다. 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 주변 개발 여건이 양호하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 하지만 현재 공실 상태이며, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요합니다. 집합건축물대장상 용도와 실제 현황의 차이, 토지이용계획상의 규제 사항 등을 면밀히 검토한 후, 적절한 가격으로 낙찰받고 공실 리스크를 효과적으로 관리한다면 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

김포한강신도시 택지개발지구 내 핵심 입지

2022년 사용승인된 신축급 건물로 낮은 노후도

차량 및 대중교통 접근성 용이

인근 배후 수요 (지식산업센터, 아파트 단지 등)

9. 예상 입찰가

감정가: 544,000,000원

인수되는 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시에는 현 공실 상태, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 향후 임대 수익률 및 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 시장 조사 및 주변 시세, 예상 임대료 등을 추가로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.