나이스옥션 법원경매 인천 2023타경540922 [3] 인천광역시 서구 오류동 1732-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2023.11.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '단봉초등학교'남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

3필지 공히, 인접 도로대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

3필지 공히, 동측으로 노폭 약 8M의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히,
제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로(접합),가축
사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2013-09-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원
청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

①기호(가)
:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2020.11.06.)

-외벽: 석재타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
-창호: 샷시창호 등

②기호(나)
:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2020.11.09.)

-외벽: 석재타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
-창호: 샷시창호 등

③기호(다)
:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2020.11.06.)

-외벽: 석재타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가)~(다) 공히, 다가구주택 으로 이용중임.

설비내역

기호(가)~(다) 공히,
기본적인 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비 등이 설치됨.

부합물 및 종물

기호(가)~(다) 공히, 1~3 각층 주택 일부를 확장하였으며, 각동 옥탑층에 계단실이 소재
(후첨 '건물개황도'참고)함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물 각층 확장되어 주택일부로 이용중이며, 계단실로 이용중인 옥탑이 소재
감정평가서는 2023타경540922, 2024타경11513 참조

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경540922 (3)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1732-4 (도로명 주소: 인천광역시 서구 봉화로15번길 19-10)

물건종별: 다가구주택

감정평가액: 1,370,481,880원

토지면적: 284.10㎡ (약 85.9평)

건물면적: 359.29㎡ (약 108.7평)

건물 제시외면적: 155.03㎡ (약 46.9평)

매각조건: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 우영종합건설 (강제경매), 남부천새마을금고 (임의경매)

사용승인일: 2020년 11월 06일, 2020년 11월 09일 (건축물대장 상)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '단봉초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역임.

교통상황:

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2개소), 성장관리권역 등으로 지정되어 있음.

인접 도로상태:

3필지 모두 동측으로 노폭 약 8M의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

경매개시권리:

인천지방법원 2023타경540922 (강제경매, 채권자: 주식회사 우영종합건설) 및 2024타경11513 (임의경매, 채권자: 남부천새마을금고)로 인한 중복 경매 사건임.

말소기준권리:

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 03월 30일 접수된 남부천새마을금고의 근저당권 (을14/을1)임.

인수되는 권리 (임차권):

건물 등기부상 2025년 07월 02일 접수된 고경숙 임차인의 주택임차권 (을3)이 말소되지 않고 인수됨. 권리금액은 250,000,000원이며, 전입일자 2022-02-09, 확정일자 2021-12-15임.

총 채권액 요약:

등기부상 채권 총액은 토지 1,063,000,000원, 건물 1,313,000,000원으로 확인됨.

임차인 현황:

* 고경숙: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-09, 확정 2021-12-15, 배당신고 2024-01-24. 대항력 있음. (건물 등기부상 인수되는 권리로 명시됨)

* 김대진: 보증금 미상, 차임 미상. 대항력 없음.

* 박미진: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2023-04-14, 배당신고 2024-01-24. 대항력 없음.

* 서애라: 보증금 미상, 차임 미상. 대항력 없음.

* 성용: 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2024-03-26, 확정 2024-03-26, 배당신고 2025-06-24. 대항력 없음.

* 임은조: 보증금 미상, 차임 미상, 전입 2021-06-15. 대항력 있음.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 대항력 있는 임차인 임은조의 경우, 보증금 및 차임 정보가 불명확하여 인수 여부 및 금액에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 정용일: 보증금 81,600,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-14, 확정 2023-11-14, 배당신고 2025-07-11. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본건은 인천 서구 오류동 일대의 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주변으로 주거용 건물 및 일부 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역적 특성을 보임.

주변 편의시설:

생활 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능하며, 단봉초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

교육시설:

단봉초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

교통시설:

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 시 버스정류장이 인근에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

주변 환경:

인천 서구 오류동 및 왕길동 일대에서 대규모 건설폐기물 적치장 운영과 관련된 비산먼지 및 악취 등 환경 피해가 주민들의 주요 민원 사항으로 제기되고 있음. 해당 민원 관련 시설들이 본건의 직접적인 인근에 위치하는지는 추가적인 현장 확인이 필요하나, 지역 전반의 환경 문제는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건:

동일 물건에 대한 강제경매와 임의경매가 중복으로 진행되고 있어, 경매 진행 과정 및 매각 기일 등에 변동이 있을 수 있음.

대항력 있는 임차인 인수 부담:

고경숙 임차인의 보증금 250,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로, 입찰가 산정에 반드시 반영해야 함.

대항력 미상 임차인 리스크:

대항력 있는 임차인 임은조의 경우, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 인수 금액을 정확히 파악하기 어렵고, 향후 명도 진행 시 분쟁의 소지가 될 수 있음.

건물 현황:

건물 각 층이 확장되어 주택 일부로 이용 중이며, 옥탑층에 계단실이 소재함. 이는 제시외 건물로서 일괄 매각 대상에 포함되나, 위법 건축 여부 및 활용 가치 등에 대한 면밀한 검토가 필요함.

토지 이용 제한:

토지 이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용 시 제한사항이 있을 수 있음.

1.6. 종합의견

물건 개요:

본건은 인천광역시 서구 오류동에 소재한 다가구주택으로, 2020년에 사용승인을 받아 비교적 신축급에 해당함. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됨.

권리관계 분석:

다수의 근저당권 및 경매개시결정이 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 건물 등기부상 고경숙 임차인의 주택임차권이 인수되며, 대항력 있는 임차인 임은조에 대한 추가 확인이 필수적임.

이용 현황:

다가구주택으로 각 층이 주택 일부로 확장되어 사용되고 있으며, 옥탑층 계단실도 부합물로 포함됨.

1.7. 투자포인트

입지 장점:

단봉초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 학군 및 주거 환경이 양호한 편임.

건물 상태:

2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태의 시설을 기대할 수 있음.

잠재적 가치:

다가구주택으로서 다수의 가구로 인한 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승도 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

산정 기준:

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 인수되는 보증금 250,000,000원 (고경숙)을 제외한 금액으로 산정하는 것이 합리적임. 또한, 대항력 있는 임차인 임은조의 미확인 보증금 및 건물 확장 부분의 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 함.

주의사항:

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인 현황에 대한 심층적인 추가 조사와 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 함. 또한, 인천 서구 오류동 일대의 환경 문제(쓰레기 매립지, 유해시설 등)가 본건의 가치 및 향후 거주 환경에 미치는 영향을 면밀히 검토할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.