나이스옥션 법원경매 인천 2023타경540922 [2] 인천광역시 서구 오류동 1732-14 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2023.11.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '단봉초등학교'남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

3필지 공히, 인접 도로대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

3필지 공히, 동측으로 노폭 약 8M의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히,
제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로(접합),가축
사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2013-09-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원
청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

①기호(가)
:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2020.11.06.)

-외벽: 석재타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
-창호: 샷시창호 등

②기호(나)
:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2020.11.09.)

-외벽: 석재타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
-창호: 샷시창호 등

③기호(다)
:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2020.11.06.)

-외벽: 석재타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가)~(다) 공히, 다가구주택 으로 이용중임.

설비내역

기호(가)~(다) 공히,
기본적인 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비 등이 설치됨.

부합물 및 종물

기호(가)~(다) 공히, 1~3 각층 주택 일부를 확장하였으며, 각동 옥탑층에 계단실이 소재
(후첨 '건물개황도'참고)함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물 각층 확장되어 주택일부로 이용중이며, 계단실로 이용중인 옥탑이 소재
감정평가서는 2023타경540922, 2024타경9305 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2023타경540922 (2)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1732-14

건물 종류: 다가구주택

1.2. 면적 정보

토지 면적: 283.70㎡ (약 85.82평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 359.29㎡ (약 108.68평)

건물 제시외 면적: 155.03㎡ (약 46.90평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 1,365,775,670 원

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 소재하며, 단봉초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 생활 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형이며, 현재 단독주택의 건부지로 이용 중입니다. 물건지의 동측으로는 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지 및 건물)

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(1,008,000,000원)입니다. 해당 근저당권 및 이후 설정된 모든 권리(근저당권, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 건물 등기부 역시 동일하게 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(1,008,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸될 예정입니다. 토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,063,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 분석

* 강 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원. 2024년 11월 12일 전입, 2025년 7월 21일 확정. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 2021년 3월 26일 전입. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 있음.

* 이 : 보증금 35,000,000원, 차임 650,000원. 2023년 8월 7일 전입 및 확정. 2025년 7월 23일 배당신고. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원. 2022년 3월 8일 전입 및 확정. 2025년 7월 9일 배당신고. 대항력 있음.

3.2. 1. 강

강 임차인은 보증금 70,000,000원에 거주 중이며, 전입일자(2024-11-12)가 말소기준권리(2023-03-30)보다 늦어 대항력이 없습니다.

3.2. 2. 김

김 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 기록되어 있으나, 전입일자(2021-03-26)가 말소기준권리보다 빠르며 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 보증금이 미상인 상태에서 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 3. 이

이 임차인은 보증금 35,000,000원, 월세 650,000원에 거주 중이며, 전입일자(2023-08-07) 및 확정일자(2023-08-07)가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

3.2. 4. 이

이 임차인은 보증금 160,000,000원에 거주 중이며, 전입일자(2022-03-08) 및 확정일자(2022-03-08)가 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있습니다.

3.3. 권리분석 종합

본 건은 중복 사건으로 진행 중이며, 대항력 있는 임차인(김 , 이 )이 존재합니다. 특히 김 임차인은 보증금이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 이 임차인은 160,000,000원의 보증금과 함께 대항력을 보유하고 있습니다. 매각으로 대부분의 권리는 소멸되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 면밀한 권리 분석이 필요합니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 실제 대항력 있는 임차인의 보증금 액수를 대조하여 최종 인수 금액을 판단해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 오류동 일대는 주거지역이 형성되어 있으며, 단봉초등학교 인근의 입지를 가지고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 다수의 단독주택이 밀집해 있어 배후 수요는 안정적인 편입니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단봉초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한 왕길초등학교, 금곡초등학교, 인천단봉중학교 등 다수의 교육 시설이 주변에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 및 주거 환경

주거 지역 특성상 마트, 편의점, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오류왕길동행정복지센터, 오류119안전센터 등 공공시설도 인근에 자리하고 있습니다.

5.3. 기타 주변 정보

검색 결과, 인천 서구 지역 전반에 걸쳐 수도권매립지, 소각시설, 쓰레기 적환장 등 혐오시설에 대한 언급이 있으나, 본 물건지(오류동 1732-14)의 바로 인근에 구체적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역이 주거 및 교육 시설과 인접해 있다는 점을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 없을 가능성이 높으나, 넓은 의미의 서구 지역 내 혐오시설 입지 관련 이슈는 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

김 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으며, 이 임차인은 160,000,000원의 보증금과 대항력을 보유하고 있습니다. 이들 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액에 따라 실제 낙찰가가 크게 변동될 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 제시외 건물 포함 매각

제시외 건물 면적 155.03㎡가 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 추가적인 현황 파악 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.3. 중복 사건

본 건이 중복 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 인지해야 합니다.

6.4. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액이 1,063,000,000원으로 높으며, 이는 물건의 현재 가치에 대한 재정적 부담 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 다가구주택으로, 단봉초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 철근콘크리트 구조의 3층 건물로 건축된 지 얼마 되지 않아 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상인 김 임차인)의 존재는 명확한 인수 금액 확인 없이는 입찰에 신중해야 할 주요 위험 요소입니다. 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 중복 사건 등의 사항 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 상태 (2020년 사용승인)

* 초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 예상

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 1,365,775,670원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(이 160,000,000원, 김 보증금 미상)의 존재로 인한 인수 가능성 및 제반 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상되는 인수 보증금을 제외한 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 70~75% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 실제 입찰가는 권리관계 명확화 및 추가적인 시세 조사 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.