나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1333 [2] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상10층 건물 내 제3층 제302호 및 303호로서,
(사용승인일:2020.09.18)
외벽 : 석재붙임 마감.
내벽 : 인테리어 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

(가) 및 (나)는 모두 근린생활시설임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로서 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1333 (2)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 3층303호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 189,000,000원

* 토지면적: 13.85㎡ (약 4.19평)

* 토지지분: 13.8508㎡ (약 4.19평)

* 건물면적: 41.57㎡ (약 12.57평)

* 건물지분: 41.5676㎡ (약 12.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물구조 및 설비

* 건축물 정보에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상10층 건물 내 제3층 제302호 및 303호로 구성되어 있습니다.

* 사용승인일은 2020년 9월 18일입니다.

* 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

* 위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

3.2. 토지 이용상태 및 계획

* 토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 북측으로 노폭 약 15m 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함됩니다.

* 공부와의 차이는 없습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2022년 12월 29일에 접수된 국민은행의 근저당권(을1, 채권금액: 666,000,000원)입니다.

* 이 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소멸 예정 권리로는 갑7(국민은행 임의경매) 및 갑8(서인천세무서장 압류) 등이 있습니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사라우드, 홍성일

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 11월 29일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주식회사 (홍성일) 임차인은 전입일자(사업일자)가 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

4.4. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없는 관계로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

* 본건은 인천광역시 서구 청라동의 아파트단지 인근 상가지대에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 아파트 단지가 배후에 있어 기본적인 상업 수요가 예상됩니다.

* 신축된 지 얼마 되지 않은 건물로, 주변 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 청라국제도시 개발 사업과 관련된 다양한 개발 계획(스타필드, 로봇랜드, 금융/행정타운 등)이 예정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 편의시설: 아파트 단지 주변 상가지대로서, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 인근에 인천해양경찰서가 위치하며, 대규모 개발 사업 계획으로 인해 쇼핑, 문화, 의료 시설 등이 추가될 것으로 전망됩니다.

* 혐오시설: 조사된 내용에 따르면, 본건 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 없습니다. 다만, 인천 서구 전반적으로 소각장 등 기피시설에 대한 논의가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 특수한 상황이 존재할 수 있습니다.

* 미소멸 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 아파트 단지 인근 상가지대에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통이 편리하고 주변 개발 계획으로 인해 향후 상권 활성화 가능성도 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 임대 관계 미확인 및 유동화 물건이라는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 아파트 단지 밀집 지역의 상가로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 개발 호재: 청라국제도시의 다양한 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 189,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 임대 수익률, 공실 위험, 명도 가능성, 유동화 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 성공적인 입찰을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 상권 및 임대 시장 조사, 명도 관련 예상 비용 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

* 본 건은 인수되는 권리가 없어 권리적 부담은 낮으나, 유동화 물건 및 임대 관계 미확인으로 인한 리스크를 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.