나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1398 [2] 인천광역시 서구 가좌동 106-5 인하메디컬센타 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 ""석남서초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(서부여성회관역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제1층 제104호 및 제105호로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 각 호수별 벽체구분 없이 이용중으로 현황 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(대로 2-29호선(보))(접합) , 일반도로(2025-06-25)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로, 본건 기호(1, 2)는 각 호수별 구분등기되어 있으나, 현황 호수별 벽체 구분없이 일체로 이용중임.

물건 비고

각 호수별 구분등기가 되어있으나 현황은 물건1. 104호와 벽체 구별없이 일체로 이용중이며 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1398 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 106-5 인하메디컬센타 1층105호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 의료시설)

감정가: 804,000,000원

토지면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

토지지분: 16.81㎡ (약 5.08평)

건물면적: 58.10㎡ (약 17.57평)

건물지분: 58.1㎡ (약 17.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (정확한 명칭 확인 필요)

구분건물감정평가요항표 요약:

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제1층 제104호 및 제105호

주요 용도: 제1종근린생활시설, 의료시설 (집합건축물대장상 소매점)

건축물 현황: 총 6층 건물, 지하 2층, 총 31호실. 본건은 1층 105호.

건축물대장상 면적: 연면적 9305.44㎡, 대지면적 1652.9㎡, 건물 건축면적 1150.11㎡.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

인천광역시 서구 가좌동 소재 "석남서초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 일반적인 상업 및 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철역(서부여성회관역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태:

본건 북측으로는 노폭 약 30미터의 대로, 동측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

용도지역: 준공업지역

도로: 대로2류(폭 30m~35m), 일반도로 접합

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

말소기준권리:

2022년 5월 23일 접수된 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기부 요약:

소유권보존: 2018년 6월 22일 (박성수 외 1명)

공유자전부이전(매매): 2018년 6월 28일 (공도희)

근저당: 부산은행 (2022-05-23, 1,430,000,000원) - 말소기준권리

압류: 서인천세무서장 (2023-11-21) - 말소예정

가압류: 주택도시보증공사 (2025-05-22, 90,000,000원) - 말소예정

임의경매: 부산은행 (2025-07-29) - 말소예정

등기부채권 총액: 1,520,000,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

별도의 임차인 정보는 확인되지 않았으며, 임대 관계는 미상입니다.

주의: 임차인이 인수할 보증금이 없어 권리 분석상 부담은 없으나, 추후 실제 점유 및 임대차 관계는 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건물은 제1종근린생활시설 및 의료시설 용도로 건축되었으며, 인근 지역은 근린상가, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

상가 및 오피스텔 밀집 지역으로 잠재적인 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

석남서초등학교와 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주요 편의시설:

교통: 서부여성회관역, 다수의 노선버스정류장 인접.

교육: 석남서초등학교 인접.

상업: 주변 근린상가 및 오피스텔 단지 내 상업시설 이용 가능.

혐오시설 검색:

"인천광역시 서구 가좌동 106-5" 주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 부동산 물건의 직접적인 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 특정 혐오 또는 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역이라는 점을 감안할 때 일부 공업 시설의 존재 가능성은 있으나, 해당 지역은 주거 및 상업 용도의 혼합이 두드러집니다.

6. 잠재적 리스크

현황 이용 상태:

본건 105호는 104호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다.

구분등기가 되어 있음에도 현황이 일체로 이용되고 있어, 향후 명도 및 원상복구 시 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

공실 리스크:

현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다.

채권 총액:

등기부상 채권 총액(15.2억 원)이 감정가(8.04억 원) 대비 높게 나타나 있으나, 이는 대부분 말소될 권리입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 인하메디컬센타 내 상가 및 의료시설 용도의 구분상가입니다.

지하철역 및 초등학교 인접으로 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 주변 지역의 상업 및 주거 혼합으로 인한 배후 수요가 예상됩니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, 현황 이용 상태(104호와 일체 이용, 공실)에 대한 면밀한 검토 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철역(서부여성회관역) 및 초등학교 인접으로 인한 우수한 입지 조건.

* 준공업지역 내 상업/의료시설 용도로 다양한 업종의 입점 가능성.

* 104호와 일체 이용 중으로, 향후 합병 활용 시 넓은 면적 활용 가능.

* 권리관계가 명확하며 말소될 권리만 존재.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 804,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물 상태, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 상권 분석, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.