나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104075 [2] 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당역(지하철 2·4호선) " 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2·4호선(사당역)이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호, 4층 401호, 4층 403호 총 3개호로써 (사용승인일 : 2015.02.13) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 가,다 - 다세대주택(방, 주방/거실, 욕실, 현관 등), 기호 나 - 다세대주택 - (현재 내부가 임의로 구조 변경되어 401(A), 401(B) 2세대로 이용중) 으로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로써, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문 화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약 에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건 "기호 나"는 기준시점 현재 내부가 임의로 구조 변경되어 401(A), 401(B) 2세대로 이용중으로 집합건축물 대장상 "건축과-21240(2021.07.28.)호에 의거 위반건축물 표기 [내역:지상4층 다세대주택 401호를 2세대로 무단대수선]"로 등재 되어 있고, 관악구청 문의 결과 이에 따른 이행강제금이 부과되고 있으니, 원상복구 여부 등과 관련하여 경매진행 및 입찰시 재확인 및 주의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104075 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강

1.1. 2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 4층 401호

물건종별: 다세대주택

층수: 4층 (5층 건물 내)

1.1. 3. 면적 및 규모

토지면적: 20.94㎡ (약 6.33평)

토지지분: 20.9449㎡ (약 6.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.49㎡ (약 8.01평)

건물지분: 26.49㎡ (약 8.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.1. 4. 감정가 및 경매 구분

감정가: 265,000,000원

매각물건: 토지 및 건물 지분

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당역(지하철 2·4호선)" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2·4호선(사당역)이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 1월 4일 접수된 강수진의 가압류(100,000,000원)입니다. 이 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다. 소유권은 이병석에게 이전되었습니다.

1.3. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

1.3. 2.1. 임차인 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-02-08

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 없음.

1.3. 2.2. 임차인 어

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-03-16

확정일자: 2015-03-16

대항력: 있음

비고: 집합건물 등기부상 을구 6번 주택임차권으로 등재되어 있으며, "말소: 인수"로 표기되어 매수인이 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

1.3. 2.3. 임차인 우

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-16

확정일자: 2018-05-09

대항력: 있음

비고: "말소: 인수" 표기는 없으나, 대항력이 있어 배당 여부에 따라 인수 가능성 검토 필요.

1.3. 3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 어 임차인의 보증금 120,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 그 외 등기된 권리들은 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 동향 (매매)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 JSON 정보에서는 2026년 5월 기준 27.82㎡ 면적의 다세대주택이 38,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건 물건(26.49㎡)과 유사한 면적대입니다. 그러나 본건이 속한 CS타운 B동의 유사 면적(26.49㎡)에 대한 최근 부동산 매물 정보에서는 2억 5천만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 제공된 JSON 정보와 큰 차이를 보이며, 본건 건물의 개별 시세가 더 높은 것으로 판단됩니다. 감정가 265,000,000원은 이러한 시장가와 유사한 수준으로 보입니다.

1.4. 2. 주변 시세 동향 (임대)

본 건에 대한 구체적인 임대 정보는 제공되지 않았으나, 사당역 인근 지역의 일반적인 다세대주택 전월세 시세를 고려해야 합니다.

1.4. 3. 해당 물건 특징

본건은 2015년 2월 13일 사용승인된 CS타운 B동에 위치하며, 전용면적 26.49㎡(약 8.01평) 규모의 다세대주택입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 이용 현황

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 4층 401호는 현재 내부가 임의로 구조 변경되어 401(A)와 401(B) 두 개의 세대로 이용 중입니다. 건물에는 기본적인 위생 설비, 난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 2. 편의시설 및 환경

주변에 지하철 2·4호선 사당역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주거지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 위반건축물 문제

본건 4층 401호는 집합건축물대장상 2개 세대로 무단 대수선되어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이에 따라 이행강제금이 부과되고 있으며, 향후 원상 복구 또는 관련 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 자산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 2. 임차인 인수 위험

앞서 분석된 바와 같이, 임차인 어 의 보증금 120,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이 인수 보증금은 총 투자 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

1.6. 3. 기타 리스크

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 사당역 인근의 우수한 입지 조건과 비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 401호에 대한 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 가능성, 그리고 임차인 어 의 1억 2천만원 상당 보증금 인수 위험은 본 물건의 투자 매력도를 크게 낮추는 요인입니다. 또한, 제공된 일부 JSON 정보의 시세가 본 건물의 실제 시장가와 큰 괴리를 보이므로, CS타운 B동의 개별 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 위반건축물 문제 해결 비용 및 임차인 보증금 인수 비용을 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 사당역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2015년 건축된 건물로 비교적 신축 축에 속합니다.

* 위반건축물 문제 해결 및 임차인 관련 이슈 정리 시 가치 상승 여지가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 265,000,000원이나, CS타운 B동의 유사 면적 호실 매물 시세(약 2억 5천만원)와 임차인 보증금 인수(120,000,000원), 위반건축물로 인한 복구 및 이행강제금 예상 비용(약 40,000,000원)을 고려할 때, 총 예상 매입 비용은 입찰가 + 160,000,000원이 됩니다. 따라서, 이를 초과하지 않는 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 70,000,000원에서 90,000,000원 사이가 적정할 것으로 판단됩니다.

이에, 본 보고서의 예상 입찰가는 80,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있으며, 최종 입찰가는 철저한 권리관계 및 물건 상태 확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.