나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3328 [1] 부산광역시 동구 초량동 794-379 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원감정 · 평가일 2024.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 "부산컴퓨터 과학고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 공동주택 등으로 형성된 고지대의 일반주택지대로서, 주거환경 보통 이하임.

교통상황

인근까지 차량통행 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

동하향 고지대 경사지대내 삼각형의 토지로서, 단독주택부지로 이용 중이며, 일부 현황 도로 및 타인점유부분 있음.

인접 도로상태

북동측으로 약1.5미터 내외의 골목길을 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(묘음유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산컴퓨터과학고,선화여중))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재개발 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

볼록 및 판넬조 스라브 및 판넬지붕 2층건으로서,
외벽 : 미장타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비 등이 되어 있는 것으로 보여짐.

부합물 및 종물

지적도 및 건물개황도 참조(기호 ㄱ) : 부합물로서 평가에 포함하였음.

공부와의 차이

본 건물은 공부상 초량동 754-311 외 4필지상으로 등재되어 있으나, 현황은 초량동 794-379 및 794-688 지상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
지분매각. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.
목록1 토지는 일부 현황 도로이고 타인점유부분 소재하는 점 감안한 평가액임.
목록2 건물은 공부상과 현황 면적 상이하여 실측면적으로 사정 평가함(감정평가서 참조). 건물의 소재지번은 공부상 754-311 외 4필지이나, 현황은 794-379 및 794-688 지상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경3328 (1)

* 소재지: 부산광역시 동구 초량동 794-379

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 2가구)

* 감정가: 175,210,250원

* 토지면적: 93.00㎡ (약 28.14평)

* 토지지분: 45.9978㎡ (약 13.91평)

* 건물면적: 81.65㎡ (약 24.70평)

* 건물지분: 40.83㎡ (약 12.35평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건축년도: 1977년 (추정)

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재개발구역, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함. 목록1 토지는 일부 현황 도로이고 타인점유부분 소재하는 점 감안한 평가액임. 목록2 건물은 공부상과 현황 면적 상이하여 실측면적으로 사정 평가함(감정평가서 참조). 건물의 소재지번은 공부상 754-311 외 4필지이나, 현황은 794-379 및 794-688 지상임.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동구 초량동 소재 "부산컴퓨터 과학고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 단독주택 및 공동주택 등으로 형성된 고지대의 일반주택지대로서, 주거환경은 보통 이하로 평가됩니다.

* 교통상황: 인근까지 차량 통행이 다소 제한적이며, 북동측으로 약 1.5미터 내외의 골목길을 통해 출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 동하향의 고지대 경사지에 위치한 삼각형 모양의 토지이며, 단독주택 부지로 이용 중입니다. 토지의 일부는 현황 도로로 사용되거나 타인이 점유하고 있는 부분이 소재합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(묘음유치원, 부산컴퓨터과학고, 선화여중), 정비구역(주택재개발 정비구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2024년 6월 27일 접수된 주식회사밸류마크 신청의 9번 안준혜 지분강제경매 (갑12)입니다.

* 토지 등기부상 1999년 3월 8일 조말임 소유권 이전, 2015년 3월 23일 안준혜 외 1명에게 협의분할에 의한 상속으로 지분 이전이 있었습니다.

* 건물 등기부상 유사한 권리 변동이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이건일)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 4일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명도 시 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 그러나 임대차 관계의 실제 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담되는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 부산컴퓨터과학고등학교, 선화여중 등 교육시설이 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월, 초량동 827-265번지 소재 1977년 건축된 연립다세대(전용 72.23㎡)가 9,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월, 초량동 1066-2번지 소재 1997년 건축된 연립(전용 97.311㎡)이 21,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 초량동 793-21번지 소재 2004년 건축된 다세대(전용 43.35㎡)가 11,500만원에 거래되었습니다.

* 종합 의견: 유사한 건축연도(1977년)의 '경희' 빌라(9,000만원) 사례가 있으나, 본건은 단독주택으로 용도가 다르며 지분 매각이라는 점에서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 주변 지역의 부동산 가치 수준을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 차량 접근은 좁은 골목길을 통해야 하므로 다소 불편할 수 있습니다.

* 교육: 부산컴퓨터과학고등학교, 선화여중, 묘음유치원 등이 도보 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 주택 밀집 지역으로 기본적인 상가 및 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족합니다.

* 주거환경: 고지대에 위치한 경사지이며, 주거 환경은 보통 이하로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지와 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 향후 재산권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본인이 낙찰받지 못할 수 있으며, 이 권리는 1회에 한해 행사 가능합니다.

* 재개발 구역: 본건이 소재한 지역이 주택재개발 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있지만, 사업 진행 상황 및 방식에 따라 변동성이 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 진행 시 관련 확인 및 절차가 필요합니다.

* 토지 현황: 토지의 일부가 현황 도로로 이용되거나 타인에게 점유되어 있어, 실제 사용 및 수익에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물의 공부상 지번과 현황 지번이 상이하며, 건물 면적도 공부상 내용과 현황 실측 면적이 달라 이에 대한 명확한 확인 및 관리가 필요합니다.

* 건물 노후: 1977년 건축된 것으로 추정되는 건물로 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동구 초량동에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 재개발 구역 지정, 토지 및 건물의 현황과 공부상 내용의 차이 등 복합적인 요소들을 내포하고 있습니다. 특히, 재개발 구역이라는 점은 장기적인 투자 가치 상승의 잠재력을 가지고 있으나, 공유자 우선매수권 행사 가능성과 토지의 일부 현황 도로 및 타인 점유 문제는 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 건물 노후화 및 고지대 경사지라는 입지적 단점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 잠재력: 주택재개발 정비구역으로 지정되어 있어, 장기적으로 상당한 가치 상승이 기대됩니다.

* 토지 지분 확보: 재개발 사업 진행 시 토지 가치 상승의 수혜를 받을 수 있는 토지 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 지분 매각, 복잡한 권리 관계, 일부 현황상 문제점 등으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 감정가는 175,210,250원입니다. 주변 유사 연식(1977년)의 연립다세대 물건이 2026년 1월 9,000만원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 단독주택이며 지분 매각임을 감안해야 합니다. 감정가는 이미 토지 일부 현황 도로, 타인 점유, 공부와 현황 면적 차이 등의 불리한 요소를 반영하여 산정되었을 가능성이 높습니다.

재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 높다는 점과, 지분 매각의 복잡성을 고려할 때, 감정가 수준에서 또는 이를 다소 상회하는 금액으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고, 보수적인 관점에서 신중한 금액 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.