나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50729 [1] 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 1995 광양펠리시아아파트 102동 18층 1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 소재 신금일반산단 인근에 위치하며, 주위는 산업단지와 주변의 아파트단지와 근린상가, 주택 등으로 형성됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건 내 18층 제1802호로서, 외벽: 외장석재, 모르타르 위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대로 아스팔트포장도 등으로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합),가축사육제한구역(2025-04-21)(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50729 (1)

소재지: 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 1995 광양펠리시아아파트 102동 18층 1802호

용도: 아파트

감정가: 149,000,000원

토지면적: 23.51㎡ (약 7.11평)

건물면적: 45.57㎡ (약 13.79평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주성화 (경매 신청인)

특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건 있음

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 소재 신금일반산업단지 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 산업단지, 아파트 단지, 근린상가 및 주택 등으로 형성되어 있으며, 차량 접근이 용이하고 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 단지는 광대로 및 아스팔트 포장도로와 접하여 진출입이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인 주 이 거주 중이며, 임차인의 보증금은 120,000,000원으로 파악됩니다. 전입일자는 2023년 11월 14일, 확정일자는 2023년 11월 28일입니다. 본 임차인은 전세사기 피해자로 인정받아 우선매수권이 있으며, 이에 따른 특별매각조건이 적용됩니다.

등기부등본상 말소기준권리인 전세권설정(을1)은 주성화 명의로 120,000,000원이었으나 말소 예정이며, 경매 신청인 역시 임차인인 주성화(갑13)입니다. 이는 임차인이 직접 경매를 신청하거나 우선매수권을 행사할 가능성이 높음을 시사합니다.

주목할 점은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않음을 의미합니다. 또한, 공유자우선매수신고가 있어 공유자가 최고가 매수신고 금액과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 신금일반산업단지 인근에 위치하여 배후 수요가 존재하며, 주변에 아파트 단지와 근린상가 등이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 산업단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본 아파트 단지 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 등의 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 단지 주변에는 주택 및 근린상가가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 우선매수권 행사: 임차인 주 이 전세사기 피해자로 인정받아 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 가격 및 절차에 변동이 있을 수 있습니다. 특별매각조건에 따라 임차인의 우선매수권 행사가 차기 매각기일에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공유자우선매수권: 공유자가 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 경우, 낙찰이 무산될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 실제로는 대항력 있는 임차인이 거주 중입니다.

* 대규모 공매 이력: 본 물건이 속한 광양펠리시아 아파트 단지는 시행사 부도 등으로 인해 대규모 공매 물건이 다수 발생했던 이력이 있어, 단지 전체의 시장 가치 및 투자 심리에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 1억 4,900만 원에 경매로 나왔으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 전세사기 피해자로서의 우선매수권, 그리고 공유자우선매수권 등 여러 특수한 권리 관계가 복합적으로 얽혀 있어 신중한 접근이 요구됩니다. '인수 보증금 0원'이라는 점은 긍정적이나, 임차인의 우선매수권 행사 여부와 그 결과가 낙찰 가능성에 큰 영향을 미칠 것입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계와 단지의 특수성으로 인해 시장 가치 대비 낮은 금액에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 소형 평형 아파트: 전용면적 약 45.57㎡(13.79평)의 소형 평형으로, 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 임차인 우선매수권 활용 가능성: 임차인이 직접 낙찰받거나, 임차인과의 협상을 통해 유리한 조건으로 거래할 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'을 고려하여 산정합니다. 본 물건의 감정가는 149,000,000원입니다. 그러나 임차인 주 이 전세사기 피해자로서 우선매수권을 가지고 있으며, 경매 신청인인 점을 감안할 때, 임차인 본인이 감정가 또는 그 이상으로 입찰할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 공유자우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다.

따라서, 입찰 시에는 감정가격을 기준으로 하되, 임차인의 우선매수권 행사 의사 및 공유자의 권리 행사 여부를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 권리 관계의 복잡성과 단지의 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 해당 물건의 실제 시장 가치와 낙찰 가능성을 판단하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 구체적인 입찰가는 현장 조사와 권리 관계 분석을 더욱 심도 있게 진행한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.