나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50761 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2026.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 조례동 소재 "NC백화점" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 소재 단지로의 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 내 제19층 제1901호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 동측으로 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 순천시 조례동 766 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역. (2) 순천시 조례동 758-15, (4) 순천시 조례동 769-1, (5) 순천시 조례동 769-2 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역. (3) 순천시 조례동 758-17 제1종전용주거지역 , 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역 (주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50761 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 19층1901호

용도: 아파트

감정가: 61,000,000원

토지면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

토지지분: 13.44㎡ (약 4.07평)

건물면적: 36.37㎡ (약 11.00평)

건물지분: 36.368㎡ (약 11.00평) - 전용면적에 해당함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

2. 입지조건

시대아파트는 전라남도 순천시 조례동에 위치하며, "NC백화점" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 단지로의 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통 여건은 무난한 편입니다. 남측 및 동측으로 단지 내 도로와 외곽 공도가 연결되어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 13일에 등기된 근저당권 (권리자: 고세정, 채권금액: 19,900,000원)입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 신탁등기 말소: 2021-04-28

* 소유권 이전 (매매): 2021-05-04

* 근저당권 (말소기준권리): 2022-04-13, 금 19,900,000원 (말소 예정)

* 주택임차권 (인수): 2024-02-08, 금 73,000,000원 (장선아, 전입 2021-07-01, 확정 2021-07-01)

* 강제경매 (채권자, 신청인): 2026-06-02, 73,000,000원 (장선아)

본 건은 집합건물 등기부 요약상 임차권(을구 4번, 장선아)이 "인수"로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인 장선아의 보증금 73,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

신청채권자인 임차인 장선아는 전세사기피해자임을 입증하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

총 등기부채권액은 92,900,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 시대아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설 등이 있어 주거 상권이 형성되어 있습니다. 인근 "NC백화점"은 쇼핑, 문화, 편의시설을 이용할 수 있는 중심 상업지역 역할을 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 내 도로와 외곽 공도가 연계되어 차량으로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지로 형성되어 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 중 19층에 위치하며, 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 생활편의시설: "NC백화점"이 인근에 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다. 또한, 조례호수공원이 인근에 있어 산책과 휴식을 즐길 수 있는 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수: 임차인 장선아의 보증금 73,000,000원이 낙찰 후 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 전세사기피해자 우선매수권: 임차인 장선아가 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권을 행사할 경우, 일반 낙찰자가 해당 물건을 취득하기 어려울 수 있습니다. 이 경우, 임차인이 최저매각가격 이상으로 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 매수신고를 하여 우선적으로 해당 물건을 취득하게 됩니다.

* 토지이용계획: 본 물건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합) 등 다양한 용도지역 및 지구에 걸쳐 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도시계획도로: 주변 도시계획시설(도로) 개설과 관련하여 논란이 있었던 사례가 있어, 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 쓰레기 처리 시설 관련: 순천시는 쓰레기 처리 시설(공공자원화시설) 건립과 관련하여 지역 사회의 관심과 갈등이 존재하며, 향후 지역 내 혐오시설 배치에 대한 주민들의 민감성이 있을 수 있습니다. 현재 검색 결과에서 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 이러한 지역적 이슈는 잠재적 위험 요소로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동의 시대아파트 내에 위치한 부동산으로, 전용면적 약 11평의 아파트입니다. "NC백화점"과 조례호수공원이 인근에 있어 상업 및 편의시설 접근성과 주거 쾌적성이 양호한 편입니다.

하지만, 가장 큰 특징은 임차인 장선아 씨가 전세사기 피해자로 등록되어 우선매수권을 행사할 수 있으며, 해당 임차인의 보증금 73,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 또한, 본 물건의 감정가가 61,000,000원임을 감안할 때, 임차인의 보증금 채권액이 감정가보다 높습니다. 이는 임차인 본인이 우선매수권을 행사하여 해당 물건을 취득할 가능성이 매우 높음을 시사합니다. 제3자 입찰 시에는 인수되는 보증금을 포함하여 총 취득 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 내 편리한 입지: "NC백화점"과 같은 생활 편의시설이 인접해 있으며, 조례호수공원을 통한 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 경쟁력 있는 면적: 36.37㎡(약 11평)의 전용면적은 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 규모입니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 조례동 지역의 지속적인 도시 개발 가능성이 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 61,000,000원입니다. 말소기준권리인 근저당권 19,900,000원은 매각으로 소멸됩니다. 따라서, 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 73,000,000원으로 예상됩니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어 '인수 보증금'을 제외하고 고려하면, 감정가에서 말소될 채권을 제외한 금액을 기준으로 판단할 수 있습니다.

감정가 61,000,000원 - 말소될 채권 19,900,000원 = 41,100,000원

이는 경매 절차에서 매수인이 낙찰받기 위해 제시할 수 있는 금액의 이론적 상한선에 해당할 수 있으나, 본 건의 경우 임차인이 전세사기피해자로서 우선매수권을 행사할 가능성이 매우 높습니다. 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 본 물건은 임차인 본인에게 매우 유리한 조건으로 취득될 수 있습니다.

따라서, 제3자 입찰 시에는 인수되는 보증금 73,000,000원을 포함한 총 실질 취득 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 41,100,000원 ~ 61,000,000원 사이에서 시장 상황 및 본인의 인수 능력에 따라 결정될 수 있습니다. 다만, 현재 상황에서는 임차인의 우선매수권 행사 여부가 가장 큰 변수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.