나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3714 [1] 경상북도 성주군 수륜면 백운리 425-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.06.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 수륜면 백운리 소재 "우수동마을" 북측 원거리에 위치하며, 부근 일대는 임야, 근린 생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성 등 제반교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로 "상업용 건부지 및 일부 도로"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 북동측으로 폭 약 4~5M 내외의 포장도로와 접하고 있 습니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2026-03-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

제시 외 수목 소재합니다.

공부와의 차이

공부상 지목 "대"이나, 현황 "대 및 일부 도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철근콘크리트조 및 조적조 슬래브 지붕 및 판넬지붕 지하 및 4층건으로 외 벽: 드라이비트, 몰탈위페인팅, 판넬노출 등 내 벽: 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 등 바 닥: 장판지, 타일 등 창 호: 샷시창호입니다.

이용상태

가) 지하1층: 공실 1층~3층:고시원 4층: 다용도실로 이용 중입니다.

설비내역

가) 위생설비, 급배수설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시 외 건물 (기호㉠∼㉡)이 소재합니다.

공부와의 차이

1~3층 공부상 용도 "여관"이나, 실제 "고시원", 4층 공부상 용도 "세탁건조실"이나, 실제 "다용도실"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
토지는 지목 '대'이나, 현황은 '대 및 일부 도로'. 제시외 수목 존재하며 토지에 포함하여 평가
건물은 1~3층 공부상 용도는 '여관'이나 실제 '고시원'이며 4층 공부상 용도는 '세탁건조실'이나 실제 '다용도실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 대구서부지원 2026타경3714 (1)

소재지: 경상북도 성주군 수륜면 백운리 425-1 (도로명 주소: 경상북도 성주군 성주가야산로 514-22)

용도: 숙박시설 (공부상 여관, 실제 고시원)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하OOO (하빈농업협동조합으로 추정)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 747,072,060원

토지 면적: 1686.00㎡ (약 510.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1326.90㎡ (약 401.4평)

건물 제시외 면적: 120.00㎡ (제시외 건물 포함하여 평가)

1.3. 특이사항

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물과 수목이 포함됩니다.

토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '대 및 일부 도로'로 이용 중입니다.

건물은 공부상 용도가 1~3층 '여관', 4층 '세탁건조실'이나, 실제로는 1~3층 '고시원', 4층 '다용도실'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상북도 성주군 수륜면 백운리 소재 "우수동마을" 북측 원거리에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 임야, 근린 생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있어 한적한 농촌 및 산간 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 북동측으로 폭 약 4~5M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에는 큰 문제가 없어 보입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 보전관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역 (2026-03-25) (전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 2000-12-05 (김형규)

* 소유권 이전: 2003-05-07 (하성일 외 1명)

* 근저당권: 2003-05-07 (하빈농업협동조합, 577,000,000원) - 말소기준권리

* 지분 이전: 2014-09-01 (하정융)

* 가압류: 2024-10-08 (대구신용보증재단, 18,504,482원)

* 압류: 2025-09-19 (성주군, 5,110원)

* 임의경매: 2026-05-28 (하빈농업협동조합, 475,980,563원) - 본건 경매 개시

* 압류: 2026-09-08 (성주군, 4,488원)

토지 등기부 채권 총액: 595,504,482원

3.1. 2. 건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 2000-12-05 (김형규)

* 소유권 이전: 2003-05-07 (하성일 외 1명)

* 근저당권: 2003-05-07 (하빈농업협동조합, 577,000,000원) - 말소기준권리

* 지분 이전: 2014-09-01 (하정융)

* 가압류: 2024-10-08 (대구신용보증재단, 18,504,482원)

* 압류: 2025-09-19 (성주군, 5,110원)

* 임의경매: 2026-05-28 (하빈농업협동조합, 475,980,563원) - 본건 경매 개시

* 압류: 2026-09-08 (성주군, 4,488원)

건물 등기부 채권 총액: 595,504,482원

3.1. 3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2003년 5월 7일 접수된 하빈농업협동조합의 근저당권(금577,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 이하의 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당 사항이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-28

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없습니다.

* 임차인: 최

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-13

확정일자: 2025-01-16

배당신고일자: 2026-08-04

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없습니다. (배당요구 종기일 전에 배당신고한 것으로 보입니다.)

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 실제 이용 현황

4.1. 1. 공부상 용도

공부상 본건의 주용도는 '숙박시설'이며, 세부적으로는 '여관'으로 기재되어 있습니다.

4.1. 2. 실제 이용 현황

실제로는 지하 1층은 공실 상태이며, 1층부터 3층까지는 '고시원'으로 운영되고 있습니다. 4층은 공부상 '세탁건조실'이나 실제로는 '다용도실'로 이용 중입니다.

따라서 실제 주 용도는 고시원(원룸텔)으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

본건의 부근 일대는 임야, 농경지, 그리고 일부 근린 생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 고시원 운영에 필요한 기본적인 편의시설은 인근에서 확보 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지 인근에 근린 생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대형마트, 병원, 문화시설 등은 성주군 내 중심 시가지로 이동해야 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 위성 사진 및 관련 자료 검색 결과, 본건 소재지로부터 인접하여 바로 위치한 특별한 혐오 시설(대규모 폐기물 처리장, 악취 발생 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 농촌 지역의 특성상 일부 농업 관련 시설이나 소규모 공업 시설이 산재해 있을 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 수목

제시외 건물(기호 ㉠∼㉡)과 수목이 존재하며, 이들은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

본건은 일괄 매각 대상이므로 낙찰 후 소유권에 문제는 없으나, 향후 건축물대장 등재 및 관련 행정 절차 진행 시 참고가 필요합니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이

건물 1~3층의 공부상 용도 '여관'과 실제 '고시원', 4층의 '세탁건조실'과 실제 '다용도실' 이용은 현황과 공부상의 불일치입니다.

이는 추후 건축물대장 용도 변경 신청 시 고려될 수 있으나, 현 상태로 계속 운영 시 관련 법규 위반 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 맹지 관련

지적도상 맹지이나 인접지를 통행로로 이용하고 있습니다. 도로 사용에 대한 권리 관계가 명확하게 확보되지 않았다면, 추후 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. (본건의 경우 인접지를 경유하여 포장도로와 접하고 있어 실제 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.)

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상인 부분은 명도 진행 시 임차인의 점유 권한 및 명도 저항 여부를 사전에 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 다만, 본건 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

경상북도 성주군 수륜면 백운리에 소재한 본건은 숙박시설(현 고시원)로, 약 7억 4천여만원의 감정가를 형성하고 있습니다.

토지는 현황상 도로로 일부 이용되고 있으며, 건물은 공부상 용도와 실제 이용 현황에 차이가 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인들 역시 대항력이 없어 낙찰 후 인수하는 부담은 사실상 없는 것으로 판단됩니다.

제시외 건물 및 수목, 맹지 관련 사항, 그리고 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 최소화: 권리 분석 결과, 낙찰 후 인수해야 할 별도의 채무나 보증금이 없어 순수하게 감정가 또는 그 이하의 금액으로 취득 가능합니다.

* 현황 수익형 부동산: 고시원으로 운영 중인 건물이므로, 인수 후 즉시 수익 창출이 가능하거나 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각 이점: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높이고, 향후 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수되는 부채는 고려하지 않아도 됩니다.

다만, 지역적 특성, 건물의 노후도, 실제 운영 수익성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 본 건과 같은 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 입찰가를 높여가는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.