나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10259 [1] 경상북도 경주시 감포읍 감포리 86 감포읍꿈애공간아파트 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2026.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 감포읍 오류리 소재 "감포댐" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 감포댐 인근의 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 토지까지 차량출입 불가능하며, 제반교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

북측 급경사의 부정형의 토지로서, 소나무(대부분 고사 상태) 및 잡목으로 이루어진 자연림임.

인접 도로상태

맹지임..

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 농림지역(2021-07-08), 보전관리지역, 가축사육제한구역 (2023-06-08)(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지 <산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경10259 (1)

소재지: 경상북도 경주시 감포읍 감포리 86 감포읍꿈애공간아파트 101동 2층201호

건물용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경주시수산업협동조합

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인 존재

1.2. 면적 및 가격

감정가: 239,000,000원

토지면적: 47.68㎡ (약 14.42평)

건물면적: 93.01㎡ (약 28.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 감포읍 오류리 소재 "감포댐" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 감포댐 인근의 자연림 등으로 형성되어 있음. 자연 경관이 우수하나, 인근 주거 환경은 비교적 한적한 편임.

2.2. 교통 및 접근성

본건 토지까지 차량 출입이 어렵고, 제반 교통 사정이 다소 불편한 지역임. 인접 도로 상태는 맹지로서 차량 접근이 용이하지 않음.

2.3. 토지 이용 현황 및 제한

본건 토지는 북측 급경사의 부정형 토지로서, 소나무(대부분 고사 상태) 및 잡목으로 이루어진 자연림임.

토지이용계획 및 제한상태는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한), 보전산지, 임업용산지, 공장설립제한지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2023년 8월 1일에 접수된 불국사농업협동조합의 근저당권(금163,200,000원)임.

말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요함.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이상호 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-22

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 특이사항에 해당함.

3.3. 인수되는 권리 (인수 보증금)

인수 보증금 합계: 0원

임차인의 대항력 유무와 상관없이, 명시된 인수 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 감포읍의 외곽 자연림 지역에 위치하여 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있음. 주변이 자연녹지로 형성되어 있어, 상업 활동보다는 전원생활 또는 임업 관련 활동이 가능한 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 아파트 단지는 비교적 최근에 건축된 아파트로서 기본적인 주거 기능을 갖추고 있음. 그러나 주변이 자연녹지 지역이고 교통이 다소 불편한 점을 감안할 때, 대규모 편의시설은 감포읍 소재지 중심가로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됨. 감포항 및 해수욕장 등 관광 자원이 인접해 있음.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건 아파트 단지 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 그러나 토지 이용 제한 사항에 가축사육제한구역 등이 포함되어 있어, 축산 관련 시설이 존재하거나 인접해 있을 가능성은 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적/물리적 제약

* 맹지로서 토지 자체의 접근성이 매우 낮아 활용에 제약이 따름.

* 차량 출입이 어렵고 제반 교통 사정이 불편함.

* 보전산지, 농림지역 등 다양한 개발 제한 구역에 포함되어 있어 토지 활용 계획 수립 시 제약이 많음.

6.2. 권리관계 변수

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 특이하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성은 추가 확인이 필요함.

* 중복 병합 사건으로 경매 절차가 복잡할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경주시 감포읍의 자연 녹지 지역에 위치한 아파트로, 감포댐 인근의 한적한 자연 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 토지가 맹지이고 차량 접근이 어려운 점, 다양한 개발 제한 구역에 속해 있는 점은 명확한 단점입니다. 또한, 보증금 및 차임이 없는 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 분석 및 명도 과정에서 신중한 검토를 요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 전원생활, 자연 친화적 주거 공간)을 가진 수요자에게 적합할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 아름다운 자연 환경 및 감포댐 인근의 쾌적한 주거 환경.

* 비교적 최근에 건축된 아파트로 기본적인 주거 시설은 양호.

* 0원의 인수 보증금으로 권리관계상 부담이 적음 (단, 임차인 변수 존재).

9. 예상 입찰가

감정가 239,000,000원 대비, 본건의 맹지, 낮은 접근성, 임차인 관련 변수, 다수의 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 보증금 인수 부담이 0원인 점을 감안하여, 위험 요소를 충분히 고려한 입찰 전략이 필요합니다. 대략적으로 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 현장 방문 및 권리 분석을 통한 면밀한 재검토 후 최종 결정이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.