나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5300 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 886-8 슈프림더하이움 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각급학교, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 까치산역(지 하철 2호선, 5호선), 신정역(지하철 5호선)이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제8층 제804호로, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 알루미늄 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 조사됨. (후첨 '내부구조도' 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립 주택) 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 50미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선 (2019-04-03).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 공부상 오피스텔로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였 으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매 진행 시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5300 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 886-8 슈프림더하이움 제8층 제804호

용도: 오피스텔

감정가: 423,000,000원

토지면적: 17.22㎡ (약 5.21평)

토지지분: 17.22㎡ (약 5.21평)

건물면적: 43.90㎡ (약 13.28평)

건물지분: 43.9㎡ (약 13.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이*

건축연도: 2023-06-14 (사용승인일)

총 층수: 지하 3층, 지상 12층

해당층: 8층

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 각급 학교, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량으로 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 근거리 까치산역(지하철 2, 5호선), 신정역(지하철 5호선)이 소재하여 교통 편의성은 보통 수준임.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 50미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수협은행 근저당 (접수일자: 2023-09-14, 채권금액: 330,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 수협은행 근저당 (330,000,000원)

* 을2: 이현 주택임차권 (50,000,000원) - 전입일자 2023-11-13, 확정일자 2023-10-12, 배당신고일자 2025-11-17

* 갑5: 롯데카드 가압류 (13,948,855원)

* 갑6: 이현 강제경매 (52,614,427원)

* 갑7: 강서구(서울특별시) 압류 (세무)

* 총 등기부채권액: 393,948,855원

* 인수되는 권리: 없음. 상기 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이*

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2023-11-13

* 확정일자: 2023-10-12

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 및 본 경매의 채권자이나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 학교, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

* 업종 분포: 지역 특성상 주거용 오피스텔 및 관련 근린생활시설의 업종이 주를 이룰 것으로 예상됨.

* 혐오시설 유무: 인근 지역에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주로 주거 및 상업 시설 위주로 구성되어 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 신정초등학교 등 각급 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설 이용이 편리함.

* 교통: 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역 및 5호선 신정역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 서울 시내 접근성이 좋음.

* 주차: 건축물대장상 72대의 옥내 주차 대수가 확보되어 있으나, 정확한 주차 가능 여부 및 주차 방식은 별도 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 제한: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 확인이 이루어지지 않았으며, 실제 내부 구조와 첨부된 도면이 상이할 수 있음. 이는 매수인이 직접 재확인해야 할 중요 사항임.

* 임대 관계 불확실성: 현황 조사 시 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았다는 기록이 있으나, 등기부등본상 확인된 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정임.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항 중요시설물보호지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 법규에 따른 제한이 존재함. 특히 공항 관련 구역 지정은 건축 및 이용에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 소재한 '슈프림더하이움' 오피스텔로, 2023년에 사용승인이 완료된 신축 건물임. 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 지하철역 이용이 가능한 교통 여건을 갖추고 있음. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임차권, 가압류, 압류 등이 존재하나, 이들은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했던 점과 토지이용계획상의 제한 사항은 매수 전 반드시 재확인해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 최신 구축 오피스텔: 2023년 사용승인으로 최신 건물로서 상품성이 우수함.

* 우수한 역세권 입지: 2, 5호선 지하철역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 관계가 명확함.

* 적정 감정가: 총 채권액(393,948,855원) 대비 감정가(423,000,000원)가 높게 책정되어 있어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본건과 동일한 건물인 슈프림더하이움 제8층 43.90㎡가 2024년 7월에 4억 2500만원에 실거래된 사례가 있습니다. 또한, 주변 신축 오피스텔의 경우 4억 3천만원 이상으로 호가가 형성되어 있으며, 평균 매매가는 4억 1천만원대로 조사되었습니다.

* 현 시점 경매 예정가는 감정가 423,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 판단할 때, 본건의 입찰 희망가는 420,000,000원에서 435,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. 경쟁 강도 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.