나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52036 [2] 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 전라남도 광양시 광영동 소재 광양가야초등학교 남측 인근에 위치한 브라운스톤가야아파트 단지 117동 내에 위치하며 주위는 아파트 단지로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가 건물까지 아파트단지 내 도로롤 통해 차량 접근가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상2층 건물 내 2층 202호와 1층 102호로서 외벽 : 돌붙임, 시멘트베이스판넬 내벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 석고보드 위 페인트칠 창호 : 새시창

이용상태

집한건축물대장상 2개호 모두 제2종근린생활시설 용도이나 평가시점 현재 공실상태입니다.

설비내역

공용부분에 일반적인 위생설비과 급배수설비, 승강기 설치되어 있고 도시가스는 상가 건물의 외벽까지 인입된 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 상가 건물이 소재하는 토지는 유사사다리형의 완경사지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 상가가 소재하는 건물은 아파트단지 내 포장도로에 접하며, 상가 건물이 소재하는 아파트단지는 동측으로 왕복 4차로의 중로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 상가건물 부지 1)은 제2종일반주거지역(전라남도 고시 제2015-19호), 지구단위계획 구역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(광영초중학교, 가야초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전라 남도교육지원청 고시 제2015-6호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 붕괴위험지역<급경사지 재해예방에 관한 법률>이고, 본건 상가건물 부지 2)는 제2종일반주거지역(전라남도 고시 제2015-19호), 지구단위계획구역(2015-09-24), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-09-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-12)(전라남도교육지원청 고시 제2015-6호)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광영초중학교, 가야초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 붕괴위험지역<급경사지 재해예방에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 일련번호 1)상가(2층 202호)는 사건외 2층 201호와 경계벽이 철거된 상태이고, 일련번호 2)상가(1층 102호)는 사건외 1층 101호와 경계벽이 철거된 상태이나 건물의 구조와 규모, 당초 경계벽의 재질 등을 고려하면 경계복원이 가능하고 복원에 필요한 비용은 많지 않을 것으로 보입니다. 나. 일련번호 1)상가는 전면 단지내 도로를 기준으로는 2층이나 후면은 지면과 높이가 같습니다. 다. 본건 상가는 대지권등기가 되어 있지 않은 상태이나 분양계약서를 참고하여 대지권을 포함하여 건물과 토지를 일괄로 평가하였습니다.

물건 비고

대지권 미등기, 최저매각가격은 대지권 포함된 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 순천지원 2025타경52036 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 1층 102호

용도: 제2종 근린생활시설

감정가: 151,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 40.32㎡ (12.20평)

건물지분: 40.32㎡ (12.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 2층 중 1층 (JSON: 지상 2층, 지하 1층)

사용승인일: 2010년 04월 30일 (JSON: 20100430)

2. 입지조건

2.1. 주소 및 주위환경

주소: 전라남도 광양시 가야로 345 (광영동, 브라운스톤 가야 117동 1층 102호)

본 상가는 전라남도 광양시 광영동 소재 광양가야초등학교 남측 인근에 위치한 브라운스톤가야아파트 단지 117동 내에 위치하며, 주위는 아파트 단지로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

교통: 아파트단지 내 도로를 통해 차량 접근 가능하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

도로: 본건 상가가 소재하는 건물은 아파트단지 내 포장도로에 접하며, 아파트단지는 동측으로 왕복 4차로의 중로를 통해 차량출입하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 2015년 07월 24일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (312,000,000원)

3.2. 주요 등기사항

* 소유권 이전: 이현심 (2010.08.20), 주식회사지엠지인터내셔널 (2013.03.07), 정민오 (2015.07.24)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2015.07.24, 312,000,000원, 말소 예정)

* 임의경매: 부산치과의사 (2025.09.11, 234,704,838원, 말소 예정)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 312,000,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

용도: 제2종 근린생활시설 (JSON: 제2종근린생활시설)

이용 상태: 평가 시점 현재 공실 상태입니다.

4.2. 주변 환경 및 토지이용계획

주변 환경: 브라운스톤가야아파트 단지 내 상가로, 배후 수요는 단지 내 거주민입니다.

토지 이용 계획: 본건 상가건물 부지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 붕괴위험지역 등으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

주요 시설 접근성: 광양가야초등학교 남측 인근에 위치합니다.

편의시설: 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

교육 시설: 광양가야초등학교, 광영초등학교, 광영초중학교, 광영고등학교 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 교통

교통: 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 물건은 대지권 등기가 되어 있지 않은 상태입니다. 최저매각가격에는 대지권이 포함된 가격으로 산정되었으나, 추후 대지권 확보를 위한 절차 진행이 필요할 수 있습니다.

6.2. 경계벽 철거

1층 102호는 인접한 101호와, 2층 202호는 인접한 201호와 경계벽이 철거된 상태입니다. 다만, 건물의 구조와 규모를 고려할 때 경계 복원은 가능하며, 복원 비용이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6.3. 공실 상태

현재 공실로, 임대 수익 발생까지 추가적인 공실 위험이 존재합니다.

6.4. 법적 절차

대지권 미등기 관련하여 전유부분 취득을 원인으로 한 소유이전등기 절차 이행을 명한 확정 판결이 있습니다 (광주지방법원 순천지원 2024가단64342).

6.5. 주변 시설

본 물건과 관련하여 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 브라운스톤가야 아파트 단지 내에 위치한 제2종 근린생활시설로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 현재 공실 상태이며, 가장 큰 특징은 대지권 미등기라는 점입니다. 최저매각가격에 대지권이 포함되어 있으나, 이에 대한 법적 절차 진행 가능성을 검토해야 합니다. 인접 호실과의 경계벽 철거 문제는 복원 비용이 적을 것으로 예상되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 잠재 고객층 확보가 가능합니다.

* 대지권 관련 판결 존재: 대지권 확보를 위한 법적 절차가 진행되었음을 시사하여, 추후 대지권 등기 완료 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 복원 용이성: 경계벽 철거 부분의 복원 비용이 크지 않을 것으로 예상되어 원상 복구 시 활용도가 높습니다.

* 시세 대비 저평가 기회: 대지권 미등기라는 특수성으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 151,000,000원

최저매각가격: (제시되지 않음)

예상 입찰가 산정: 본 건의 예상 입찰가는 감정가 및 최저매각가격을 기준으로, 현재 공실 상태, 대지권 미등기라는 리스크, 복원 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 리스크 요소를 반영하여 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 105,700,000원 ~ 128,350,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.