나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52132 [2] 전라남도 고흥군 과역면 노일리 867-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주감정 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 고흥군 과역면 노일리 소재 "내로마을" 남측 인근에 위치하며, 주변은 야산 및 농경지 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다. 본건 기호(2)는 전라남도 고흥군 과역면 노일리 소재 "내로마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 농촌마을지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1),(2) 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

(1) 부정형의 완경사지로서, 대부분 '전'이며, 일부 '도로'임. 유실수가 수주 식재되어 있음. (2) 부정형의 평지로서, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 세각(가)임. 기호(2) 세로(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 생산관리지역, 가축사육제한구역기타(2025-04-24)(1,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(2) 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기호(1) 위지상에 유실수 수주가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3-가) 적벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 등, 내벽 : 벽지 등 바름, 창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 태양광발전 설비, 태양광온수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함, 저온창고 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 순천지원 2025타경52132 (2) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 순천지원 2025타경52132 (2)

* 소재지: 전라남도 고흥군 과역면 노일리 867-5

* 용도: 단독주택 (농가주택)

* 감정가: 100,257,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주식회사남부이에스

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 479.00㎡ (약 145평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 98.25㎡ (약 30평)

* 건물 제시외면적: 20.00㎡

1.3. 건물 정보

* 구조: 적벽돌조 슬래브지붕 단층 건물

* 이용상태: 단독주택으로 이용 중

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 태양광발전, 태양광온수, 난방 설비 등 구비

* 준공년도: 1969년 (토지 및 건물 등기부, 건축물대장 정보 기준)

1.4. 주요 특이사항

* 일괄매각 대상 물건입니다.

* 제시외 건물 및 태양광발전설비는 매각에 포함됩니다.

* 저온창고는 매각 대상에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 전라남도 고흥군 과역면 노일리 소재 "내로마을" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 야산 및 농경지가 혼재하는 마을 주변 농경지대와 단독주택 및 농경지가 혼재하는 농촌 마을지대로 구성되어 있어, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태는 기호(1) 토지는 세각(가), 기호(2) 토지는 세로(가)로, 차량 통행이 가능한 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호(1) 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000m 이내)

* 기호(2) 토지: 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한구역)

* 기호(1) 토지 지상에는 유실수 수주가 식재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-20

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

* 임대관계는 미상임.

3.2. 등기부 현황 (토지 및 건물 공통)

* 말소기준권리: 팔영농업협동조합 근저당 (1998-08-17, 26,000,000원)

* 등기부채권 총액: 96,000,000원

* 최근 등기사항:

* 소유권보존: 김민기 (1994-09-01 / 건물 1998-08-06)

* 근저당: 팔영농업협동조합 (1998-08-17, 26,000,000원)

* 근저당: 주식회사남부이에스 (2015-10-23, 70,000,000원)

* 소유권이전: 김기욱외 3명 (2025-11-10)

* 임의경매: 주식회사남부이에스 (2025-11-19)

* 지분압류: 서울특별시 (김이기 지분) (2026-04-28)

* 모든 권리(을구 근저당, 갑구 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (말소 예정 표기)

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 마을에 위치하여 별도의 상권 형성은 미미한 지역입니다.

* 주요 이용 시설은 농경지 및 인근 마을 주민들을 위한 최소한의 편의시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

* 가까운 읍면 소재지로 이동 시 마트, 병원, 관공서 등 보다 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거환경: 조용하고 한적한 농촌 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: "내로마을" 및 인근 지역에 기본적인 편의시설이 존재하며, 더 넓은 범위의 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교 등 기초 교육시설이 존재할 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1969년 준공으로 건물이 노후되어 있어, 수리 및 보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역적 제약: 농촌 지역 특성상 향후 부동산 가치 상승이나 매매 시 거래가 원활하지 않을 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 자연환경보전지역 등은 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

* 제외 물건: 저온창고가 매각에서 제외되므로, 해당 시설과 관련된 관리나 소유권 문제는 낙찰자가 부담하지 않습니다.

* 건축물 면적 불일치 가능성: 제공된 면적(98.25㎡)과 건축물대장 상 면적(37.7㎡, 135.95㎡) 간 차이가 있어, 현장 확인 및 면적에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 고흥군에 위치한 농가주택으로, 넓은 토지를 보유하고 있습니다.

* 토지의 활용 가치(농업, 주말주택 등)에 중점을 두고 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

* 건물의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 높으므로, 이를 감안한 투자가 필요합니다.

* 지역 제한과 기반 시설 접근성 등을 고려할 때, 실수요자 또는 귀촌/전원생활을 희망하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 잠재적 가치: 145평의 토지는 농업, 텃밭 조성, 또는 추가 건축(법규 준수 시) 등 다용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 귀촌/전원생활 수요: 조용하고 자연 친화적인 환경을 찾는 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

* 태양광 설비: 현재 설치된 태양광발전 설비는 에너지 생산 비용 절감에 기여할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 높지 않아, 낙찰 후 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 100,257,000원입니다.

* 건물의 노후화, 농촌 지역의 제한적인 수요, 편의시설 접근성 등을 고려할 때, 일반적인 경매 시장에서 수요가 폭발적이지는 않을 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지 면적의 가치를 감안하되, 건물 가치는 낮게 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 현 시세 분석 결과, 유사 지역의 토지 가격 및 노후 주택 거래 사례를 종합적으로 검토하였을 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 105% 수준인 약 85,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 이는 일반적인 시장 분석이며, 실제 입찰 시점의 경쟁 구도 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

참고 :

* 면적은 제곱미터(㎡) 및 평(坪)으로 병기하였습니다. (1평 ≈ 3.3058㎡)

* 건축물대장상 건물 구조(목구조)와 감정평가 상 건물 구조(적벽돌조) 간 상이점이 존재하므로, 현장 확인 시 상세히 점검하시기 바랍니다.

* 제공된 JSON 정보 분석 결과, 건물 면적에 대한 상이한 수치들이 존재합니다. (본문 98.25㎡, 총괄표제부 135.95㎡, 표제부 37.7㎡). 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.