나이스옥션 법원경매 전주 2025타경896 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 '전주지방법원' 동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및
아파트단지, 법원 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호가~라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 4층 403호 외 3개호로서,
- 외 벽 : 강화유리 및 화강석 등 마감,
- 내 벽 : 세멘 몰탈 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호가~라) : '공실' 상태임.

설비내역

건물 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호가~라)는 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

기호가~라)는 남측으로 노폭 약 25미터, 동측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-02-28), 방화지구, 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-02-28)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경896 (2)

경매구분: 부동산임의경매

물건명: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워 주건축물제1동 4층404호

용도: 근린상가

감정가: 209,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 27.85㎡ (약 8.42평)

토지 지분: 27.8542㎡ (약 8.42평)

건물면적: 87.16㎡ (약 26.37평)

건물 지분: 87.16㎡ (약 26.37평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 비전타워

사용승인일: 2018년 5월 14일 (준공 시점 2018년경)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 7층 중 4층

주요 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방법원 동측 인근에 위치합니다.

주변은 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 법원 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 남측으로 노폭 약 25미터, 동측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본건 부동산에 대한 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (총체적 말소 조건)

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 12월 19일 접수된 전평신용협동조합의 근저당권입니다.

등기부 채권 총액은 852,000,000원으로 확인됩니다.

주요 등기 내역:

* 소유권 보존: 주식회사대산산업개발 (2018-05-24)

* 근저당: 전평신용협동조합 (2018-12-19, 612,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사대성레미콘 (2023-09-04, 240,000,000원)

* 압류: 전주시 (2024-10-04)

* 임의경매: 전평신용협동조합 (2025-08-19)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상가 현황

감정평가서 상 본건 건물(403호 외 3개호)은 현재 '공실' 상태로 이용 중입니다.

건물의 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설로, 일반적인 상가 업종 운영이 가능합니다.

4.2. 지역 상권 특징

본 물건이 위치한 만성동 일대는 전주지방법원을 중심으로 법조타운 및 주거단지, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 노선상가지대로서 유동인구 및 배후수요가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

4.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류, 중로1류에 접해 있으며, 주거밀집지역 내 가축사육제한구역에 포함됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 전주지방법원, 대규모 아파트 단지 등이 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. 법원 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 다양한 상업시설이 주변에 밀집되어 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 이용 시 법원 인근의 중로 및 소로를 통해 접근이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스승강장이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 본건이 위치한 호실을 포함한 일부 구획이 공실 상태로 확인되었습니다. 향후 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 발생 여부는 시장 상황 및 본건의 경쟁력에 따라 달라질 수 있습니다.

6.2. 과다한 채무 부담

등기부상 총 채권액(852,000,000원)이 감정가(209,000,000원) 대비 현저히 높아, 채권자(전평신용협동조합)의 적극적인 경매 진행 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후에도 채무 변제 관련 부담으로 이어질 가능성은 낮으나, 물건 자체의 시장 가치 대비 채무 규모를 인지할 필요가 있습니다.

6.3. 지역 지구 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 입점 등에는 제한이 따를 수 있습니다. (다만, 상업지역 내에서 축산업 관련 시설 입점 가능성은 낮으므로 실질적 영향은 적을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 전주지방법원 인근에 위치한 상업지역 내 근린생활시설로, 법원 이용객 및 배후 주거단지의 수요를 기대할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조로 준공된 지 약 8년가량 되었으며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이나, 매각으로 인한 권리 인수 사항은 없어 권리관계는 명확합니다. 그러나 과다한 채무 총액과 현재 공실 상태는 투자 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 전주지방법원 및 법조타운 인근에 위치하여 고정적인 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역 상권으로, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 차량 접근성이 우수하고 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지입니다.

8.2. 투자 기회

* 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 공실 가능성 및 해당 상권의 미래 가치 등 복합적인 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 조사, 임대 사례 분석, 수익률 분석 등을 통한 심층적인 추가 분석이 반드시 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰가는 본 물건의 시장 가치와 투자 수익률 목표치를 기반으로 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.