나이스옥션 법원경매 전주 2025타경896 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 '전주지방법원' 동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및
아파트단지, 법원 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호가~라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 4층 403호 외 3개호로서,
- 외 벽 : 강화유리 및 화강석 등 마감,
- 내 벽 : 세멘 몰탈 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호가~라) : '공실' 상태임.

설비내역

건물 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호가~라)는 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

기호가~라)는 남측으로 노폭 약 25미터, 동측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-02-28), 방화지구, 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-02-28)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경896 (3)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워 주건축물제1동 6층601호

신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 51 (만성동)

용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설

감정가: 316,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 36.69㎡ (약 11.09평)

토지지분: 36.6872㎡ (약 11.09평)

건물면적: 114.80㎡ (약 34.73평)

건물지분: 114.8㎡ (약 34.73평)

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOO

1.4. 건축물정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축년도: 2017년 05월 02일 (사용승인일: 2018년 05월 14일)

층수: 지하 1층, 지상 7층 중 6층 601호

건물총호수: 33호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 위치하며, 전주지방법원 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남측으로 폭 약 25미터, 동측 및 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2018-05-24 (주식회사대산산업개발)

* 근저당: 2018-12-19 (전평신용협동조합, 612,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2024-10-04 (전주시) - 매각으로 소멸

* 압류: 2024-12-06 (서구(대전광역시)) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 2025-08-19 (전평신용협동조합) - 매각으로 소멸

등기부채권총액은 612,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 실제 점유 관계 확인 및 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 만성동은 전주지방법원 및 전주지방검찰청이 이전해 온 법조타운을 중심으로 형성된 지역입니다. 법원, 검찰청, 변호사·법무사 사무실 등 관련 업종과 함께 대규모 아파트 단지 배후 수요를 갖추고 있습니다. '비전타워' 건물 내에는 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 주변에 상가 건물, 아파트 단지 등이 혼재하여 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 잠재적 상권가치

전주지방법원과 전주지방검찰청의 만성동 이전으로 법조계 관련 수요가 집중되고 있으며, 신도시 개발과 더불어 배후 주거 인구가 증가하면서 상권의 지속적인 성장 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근에 다수의 대단지 아파트가 위치하여 주거 편의성이 높습니다. 또한, 법원 및 검찰청 관련 시설 외에도 상업지역 내 편의점, 카페, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주변 시설

전주지방법원, 전주지방검찰청 등 공공기관이 인접해 있으며, 대형마트, 공원, 체육시설 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건의 현재 이용 상태는 '공실'로 파악됩니다. 상가 공실은 임대 수익 창출에 직접적인 영향을 미치므로, 향후 공실 해소 및 안정적인 임대 수입 확보를 위한 전략 수립이 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 미상으로 파악됨에 따라, 명도 및 임대차 관련 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 유의해야 합니다. 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않는 임차인이 존재할 경우, 예상보다 높은 인수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 명확히 지칭되는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설 관련 논의는 과거 전주시 내에서 이루어진 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원 및 법조타운과 인접한 우수한 입지를 자랑하는 근린상가입니다. 신규 법조타운 조성 및 대단지 아파트 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 다만, 현재 '공실' 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분을 면밀히 분석하고, 적극적인 임차인 확보 전략을 수립한다면 충분한 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 전주 법조타운 핵심 입지로 법원, 검찰청 인접

* 대규모 아파트 단지 배후 수요 확보

* 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등 우량 입지 조건

* 차량 및 대중교통 이용 편리한 교통 여건

* 향후 상권 활성화 및 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 316,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 이 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 결정 시에는 법원 현황 조사, 주변 시세, 공실 위험 및 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.