나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1087 [4] 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 비동 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재 "평화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 및 단독주택, 다가구주택이 혼재하는 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 버스승강장이 인근에 소재하여 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 중 1-가) 제에이동 제2층 제202호, 2-나) 제에이동 제3층 제301호, 3-다) 제비동 제2층 제201호, 4-라) 제비동 제5층 제502호로서, 외벽: 몰탈위 벽돌 치장쌓기 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

본건 공히 도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방 설비와, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 노폭 약 6m 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~3): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평화동1가1지구), 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 일련번호 4): 제1종일반주거지역, 자연경관지구(자연경관지구(4, 완산)), 가축사육제 한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평 화동1가1지구) 일련번호 5,6): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평화동1가1지구)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 전주지방법원 2025타경1087 (4)

• 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 비동 5층502호

• 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

• 감정가: 169,000,000원

• 토지면적: 70.16㎡ (약 21.22평)

• 토지지분: 66.705451450333㎡ (약 20.18평)

• 건물면적: 71.75㎡ (약 21.70평)

• 건물지분: 71.75㎡ (약 21.70평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 강제경매

• 채권자: 권OO

2. 입지조건

• 위치: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재 "평화초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

• 주변 환경: 부근은 다세대 및 단독주택, 다가구주택이 혼재하는 주택지대입니다 [cite: input data].

• 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스 승강장이 인근에 소재하여 교통 여건은 보통입니다 [cite: input data]. 서측 노폭 약 6m 포장도로를 통해 출입합니다 [cite: input data].

• 토지 이용 계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(평화초등학교) 등으로 지정되어 있습니다 [cite: input data]. 일련번호 4에 해당하는 토지는 자연경관지구(자연경관지구(4, 완산))로도 지정되어 있습니다 [cite: input data].

3. 권리분석

• 말소기준권리: 전주동부신용협동조합 근저당권 (접수일자 2013-12-03)입니다.

• 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

• 인수 보증금 합계: 0원입니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-13

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 확인되며, 대항력은 없습니다. 보증금/차임이 0원인 경우에도 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

• 집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 장소영 (접수일자 2013-11-05)

- 근저당권: 전주동부신용협동조합 (접수일자 2013-12-03) - 말소기준권리

- 강제경매: 권옥순 (접수일자 2025-12-10) - 말소 예정

• 등기부채권 총액: 98,400,000원입니다.

4. 상권분석

• 주변 매매 사례 분석:

- 모란주택 (평화동1가 434-50): 1980년식 연립, 전용면적 85.26㎡ (약 25.8평), 2층, 2026.05.29. 매매가 93,500,000원 (9,350만원).

- 양지연립가동 (평화동1가 402-3): 1979년식 연립, 전용면적 51.2㎡ (약 15.5평), 1층, 2026.05.04. 매매가 27,000,000원 (2,700만원).

- (382-5) (평화동1가 382-5): 2013년식 다세대, 전용면적 71.75㎡ (약 21.7평), 4층, 2026.07.06. 매매가 125,000,000원 (1억 2,500만원). [cite: provided JSON data]

• 시세 비교:

본건은 전용면적 71.75㎡ (약 21.7평)의 연립주택으로 감정가는 169,000,000원입니다.

동일 주소지(평화동1가 382-5)에 위치한 2013년 건축된 다세대주택(전용 71.75㎡)이 2026년 7월 6일에 125,000,000원(1억 2,500만원)에 거래된 사례가 있습니다 [cite: provided JSON data].

이와 비교했을 때, 본건의 감정가(1억 6,900만원)는 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래가(1억 2,500만원)보다 약 4,400만원 가량 높게 책정되어 있습니다.

비록 본건은 연립주택으로 분류되지만, 동일 필지 내 건축된 신축 다세대주택과의 가격 차이가 상당하므로, 시세 대비 경쟁력 확보 여부가 중요해 보입니다.

다른 연립주택 매매 사례(1979-1980년식)는 가격대가 현저히 낮으나, 연식 및 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

• 주변 시세 종합: 감정가 1.69억 대비, 유사한 면적과 건축연도의 신축 다세대주택이 1.25억에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

• 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사스라브 지붕으로, 본건은 주건축물 B동 5층 502호입니다.

• 이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중입니다 [cite: input data].

• 내/외벽 및 창호: 외벽은 몰탈위 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다 [cite: input data].

• 설비: 도시가스에 의한 개별난방 설비와 위생 및 급배수설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다 [cite: input data].

• 주변 교육 시설: 평화초등학교가 인근에 소재합니다 [cite: input data].

• 주변 환경: 다세대, 단독, 다가구 주택이 혼재하는 주택지대로, 학교와 인접하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

• 중복 사건: 본 건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 동시에 진행 중일 수 있습니다. 이는 절차 진행에 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으며, 복잡성을 야기할 수 있습니다.

• 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 비록 현재 등재된 임차인은 대항력이 없으나, 추가적인 점유 관계 확인이 필요합니다.

• 감정가 대비 시세: 동일 필지의 신축 다세대주택(2013년식, 71.75㎡)이 1.25억 원에 거래된 사례를 감안할 때, 본건의 감정가(1.69억 원)는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰가 산정 시 신중함을 요구합니다.

• 건축 연도: 건축물대장상 사용승인일은 2013년으로 확인되어, 비교적 최근에 지어진 건물이나, 오래된 연립주택들과의 시세 차이를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 평화동에 위치한 연립주택으로, 학교와 주거 단지 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 여건은 양호합니다. 권리 관계상 인수할 부담은 없으나, 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성과 임대차 관계의 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 유사한 조건의 신축 다세대주택 거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시점에서 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

• 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

• 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 확보되어 있습니다.

• (다만, 투자 매력도를 높이기 위해서는 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.)

9. 예상 입찰가

• 감정가: 169,000,000원

• 인수 보증금: 0원

• 주변 시세 분석:

- 동일 필지 2013년식 다세대 71.75㎡ 매매가: 125,000,000원 [cite: provided JSON data]

- 본건의 감정가(1.69억)와 비교하여, 유사 면적의 신축 다세대 거래가(1.25억)를 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

• 예상 입찰가 제안:

현 시세 및 주변 거래 사례, 그리고 잠재적 리스크 요인(중복 사건, 감정가 대비 시세)을 종합적으로 고려했을 때, 130,000,000원 (1억 3천만 원)에서 145,000,000원 (1억 4천 5백만 원) 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 결정은 현장 조사, 추가 권리 분석 및 시장 상황에 대한 면밀한 검토 후에 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.