나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1087 [3] 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 비동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재 "평화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 및 단독주택, 다가구주택이 혼재하는 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 버스승강장이 인근에 소재하여 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 중 1-가) 제에이동 제2층 제202호, 2-나) 제에이동 제3층 제301호, 3-다) 제비동 제2층 제201호, 4-라) 제비동 제5층 제502호로서, 외벽: 몰탈위 벽돌 치장쌓기 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

본건 공히 도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방 설비와, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 노폭 약 6m 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~3): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평화동1가1지구), 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 일련번호 4): 제1종일반주거지역, 자연경관지구(자연경관지구(4, 완산)), 가축사육제 한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평 화동1가1지구) 일련번호 5,6): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평화동1가1지구)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5번지, 주건축물 비동 2층 201호에 소재한 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 전주지방법원 2025타경1087 (3)이며, 감정가는 146,000,000원입니다.

토지 면적은 72.36㎡ (약 21.9평)이며, 건물 면적은 73.99㎡ (약 22.4평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

용도는 연립주택 (도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

건축물 준공 연도는 2013년입니다.

본건은 중복사건으로 분류되며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라북도 전주시 완산구 평화동1가에 위치하며, 평화초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

차량으로 본건까지 진입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

서측으로는 노폭 약 6m의 포장도로를 통해 진입할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 12월 10일 접수된 권리자 권옥순의 강제경매 (금액: 35,000,000원)입니다.

이하 권리들은 말소될 예정입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김선이)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 04월 18일

* 확정일자: 2025년 04월 03일

* 배당신고일자: 2026년 01월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 없음

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 장소영 (2013.11.05)

* 주택 임차권: 한국토지주택공사 (105,000,000원), 말소: 인수 (전입일자: 2025.01.20, 확정일자: 2025.04.03)

* 강제 경매: 권옥순 (35,000,000원) (2025.12.10, 말소기준권리)

* 강제 경매: 주식회사 대한창호 (2025.12.12)

* 압류: 전주세무서장 (2026.04.20)

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 전주시 완산구 평화동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 주거 기능이 중심인 지역으로, 상업 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

인근 평화초등학교를 중심으로 한 학군 및 생활권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 평화초등학교가 인접해 있으며, 일반적인 주택가에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 설비: 도시가스에 의한 개별난방 시스템, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사(LH)가 보증금 105,000,000원에 대항력을 갖추고 있습니다. 등기부등본 상 '인수'로 기재되어 있으나, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 계약서 확인 및 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 재확인해야 합니다.

* 중복사건: 여러 개의 경매 사건이 진행 중이거나 관련되어 있을 수 있으므로, 추가적인 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(평화초등학교), 지적재조사사업지구로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 평화동에 위치한 비교적 신축(2013년 준공)의 공동주택(도시형생활주택)으로, 평화초등학교 인근의 안정된 주택지에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 현대적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인(LH)이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰 후 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 실제 거주 여부 및 계약 조건 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 전주시 완산구 평화동 지역의 신축급 공동주택이라는 점.

* 평화초등학교 인근으로 교육 환경이 양호한 주거지라는 점.

* 도시가스 개별난방, 승강기 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 점.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 감안한 시세 대비 합리적인 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 146,000,000원입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 최근 2013년 준공된 동일 주소지(382-5)의 다세대주택(71.75㎡)이 125,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 물건의 면적(73.99㎡)에 환산하면 약 128,900,000원의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원이 인수되지 않는다고 가정할 때,

보수적인 관점에서 유사 거래 사례 가격 수준인 125,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하되, 125,000,000원에서 130,000,000원 범위 내에서 적극적으로 검토해 볼 것을 제안합니다.

* 토지면적: 72.36㎡ (약 21.9평)

* 건물면적: 73.99㎡ (약 22.4평)

* 건물 준공연도: 2013년

* 주변 유사 물건 최근 매매가: 125,000,000원 (2026년 7월, 71.75㎡)

예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.