나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1087 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 에이동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재 "평화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 및 단독주택, 다가구주택이 혼재하는 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 버스승강장이 인근에 소재하여 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 중 1-가) 제에이동 제2층 제202호, 2-나) 제에이동 제3층 제301호, 3-다) 제비동 제2층 제201호, 4-라) 제비동 제5층 제502호로서, 외벽: 몰탈위 벽돌 치장쌓기 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

본건 공히 도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방 설비와, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 노폭 약 6m 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~3): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평화동1가1지구), 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 일련번호 4): 제1종일반주거지역, 자연경관지구(자연경관지구(4, 완산)), 가축사육제 한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평 화동1가1지구) 일련번호 5,6): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-10-23)(평화동1가1지구)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경1087 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권O

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 면적

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 에이동 3층301호

용도: 연립주택

토지면적: 66.21㎡ (약 20.03평)

토지지분: 62.93842608815194㎡ (약 19.04평)

건물면적: 67.70㎡ (약 20.47평)

건물지분: 67.70㎡ (약 20.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 2. 건물 구조 및 용도

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 중 3층 301호

주요마감: 외벽 - 몰탈위 벽돌 치장쌓기, 내벽 - 벽지도배 및 타일붙임, 창호 - 샤시창호

이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중

설비내역: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재 "평화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 및 단독주택, 다가구주택이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 버스 승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측 노폭 약 6m 포장도로를 통해 출입합니다. 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 권옥순 (강제경매, 2025-12-10 접수)

소멸되는 권리:

* 소유권보존 (갑1, 2013-10-16 접수)

* 강제경매 (갑9, 권옥순, 2025-12-10 접수)

* 강제경매 (갑10, 주식회사대한창호, 2025-12-12 접수)

인수되는 권리:

* 주택임차권 (을3, 한국토지주택공사, 95,000,000원, 2026-04-16 접수) - 전입일자 2025-11-17, 확정일자 2025-10-20. 본 임차인은 대항력이 있어 보증금 95,000,000원을 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 한*)

보증금: 95,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2025-11-17

확정일자: 2025-10-20

배당신고일자: 2026-01-26

대항력: 있음 (보증금 95,000,000원 인수)

비고:

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

최근 인근에서 거래된 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건과 동일 주소지(평화동1가 382-5)에 위치한 전용면적 71.75㎡의 다세대주택이 2026년 7월 6일에 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건(건물면적 67.70㎡)의 면적당 가격은 약 1742만원/㎡로 추산됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 인근에 평화초등학교가 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 기타

* 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 실투자금이 높아집니다.

* 중복 사건으로 인한 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장상 주요 용도가 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 되어 있어, 연립주택으로 표기되었으나 실제 주택 유형을 정확히 확인해야 합니다.

* 주변 지역은 주택지대이며, 인근에 전주 재활전문 주간보호센터, 전주제일주간보호센터 등이 위치하나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 평화동1가에 위치한 연립주택으로, 주변 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 95,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 인수 금액을 고려하여 총 투자 비용을 산정하고, 이를 바탕으로 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 인수에도 불구하고, 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 나쁘지 않은 주거 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

현재 주변 실거래가(전용면적 71.75㎡, 125,000,000원)를 고려할 때, 본건(건물면적 67.70㎡)의 시장 가치는 약 118,000,000원으로 추정됩니다.

총 매수 금액은 "입찰가 + 인수 보증금"이 됩니다.

본건의 시장 가치를 118,000,000원으로 보았을 때, 총 매수 금액이 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금 95,000,000원을 제외한 입찰가는 약 23,000,000원 수준으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 약 2,000만원 ~ 3,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 총 실투자금은 입찰가에 95,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.