나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32052 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 상가동 2층217호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일감정 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 기호 1)은 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 소재 "관촌시장" 남측 인근 에 위치하며, 주위는 일부 아파트도 소재하나 대체로 노선상업지대로, 기호3∼5)는 전주 시 덕진구 전미동2가 소재 "미산교" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 대체로 근교농경지 대로 각각 형성되어 있습니다.

교통상황

기호 1) 본건 토지 북측으로 대중교통편이 운행되는 왕복2차선 정도의 사선로와 접함으 로, 도로연계계통이나 대중교통 편의성 등으로 보아 일반적인 교통상황은 무난 한 편입니다. 기호3∼5) 본건 토지 북측과 남측 근거리에 21번 국도인 새만금북로와 전미중앙로가 각각 지나고 있으나, 인근 도로와의 거리 등을 고려할 때, 일반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 지형 세장형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "주상용토지"로 이용 중입니다. 기호 2) 지형 대체로 사다리형의 지세 평탄시되는 토지로서 현황 "답"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1) 북측으로 왕복2차선의 도로와 남측으로 노폭 약 5m 정도의 도로와 각각 접합니다. 기호3∼5) 본건 토지들 서측 인근에 소형차량의 출입이 가능한 도로가 개설되어 있으나. 본건 토지는 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 진출입 등이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접함)(관촌 소로3 -6호선)(접함), 중로3류(폭 12m∼52m)(접함), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대 금지구역 주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>. (영산강.섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12- 01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강.섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관 한 법률>, 자연제해위험개선지구)<자연재해대책법>. 기호3∼5) 생산녹지지역(2019-09-05), 가축사육제한구역(2023-01-13)(한?육우,말,양,사슴 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 자연제해위험개선지구)<자연재해대책 법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호1) 토지상에는 제3자 소유인 철근 콘크리트 및 적벽돌조 슬래브지붕 2층 근린생활 시설 및 주택 1층 127.68㎡, 2층 100.33㎡, 지하실 11.88㎡와 사진용지에 표시되 바와 같이 부속 종물 등이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 3)토지의 공부상 지목은 "잡종지", 기호 4,5)토지의 공부상 지목은 "전"이나, 기호 3∼5)토지의 현황은 "답"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재로 임대관계 등 기타사항은 조사하지 못했습니다. 2) 본건 기호3∼5)토지는 일부 경계구분 없이 사용 중이며, 기호 5)토지는 북측으로 접한 1583-10토지 일부와 같이 "답"으로 사용 중인 것으로 목측 됩니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호2)는 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 소재 "덕진구청" 동측 인근에 위치 하는 '우성아파트 상가동 2층 217호'로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하 는 주택 및 상가혼용지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트상가까지 중소형차량 접근이 가능하며, 본건 상가 남측과 동측으로 왕복4 차선 정도의 태진로와 벚꽃로가 각각 지나고 있음으로 도로연계계통이나 대중교통 편 의성 등으로 보아 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 2층 217호로서 외 벽 : 타일 붙임 등 마감 내 벽 : 벽지 도배 등 마감 천 정 : 텍스 마감 창 호 : 샷쉬창

이용상태

"학원"으로 이용 중입니다.

설비내역

공용의 위생 및 급배수설비와 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 지형 유사장방형 형태의 지세 평탄한 토지로서 현황 "상업용 토지"로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 왕복4차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭25m∼30m)(대로3-6호선(접함), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >. 상대보호구역(우성유치원)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전일초등학 교<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진북고등공민학굑)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역<전라북도지정문화재보호조례>. 2. 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-03-28)(접함), 중로3류(폭12m∼15m) (2016-03-28)(접함),가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 상대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(전일초등학교<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진북고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 역사묺화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>. 3. 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-03-28)(접함), 가축사육제한구역(20 23-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 상대보호구역(진 북고등공민학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다. 2) 본건 동측 경계선 일부는 현황 "통로"로 이용 중 입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경32052 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 상가동 2층217호

용도: 근린상가 (현재 학원으로 이용 중)

감정가: 37,200,000원

면적:

* 토지면적: 32.13㎡ (약 9.72평)

* 건물면적: 46.00㎡ (약 13.92평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유한회사조이마루 (추정)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동, 덕진구청 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건 상가 건물은 아파트 단지 내 상가동에 속하며, 건물의 남측과 동측으로 왕복 4차선 도로인 태진로와 벚꽃로가 지나고 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 복합건물 정보: 본건이 소재한 우성아파트 상가동은 총 연면적 17,987.72㎡ 규모이며, 전체 우성아파트 단지는 대지면적 84,861㎡에 총 215세대의 공동주택과 상가, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 전주지방법원 2025타경32052호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 말소기준권리: 2021년 1월 8일자 씨앤에이치캐피탈의 가압류 등기이며, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2026년 2월 12일

* 확정일자: 2026년 2월 12일

* 배당신고일자: 2026년 2월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 기재된 내용상 대항력이 없으므로, 보증금 회수에 있어 우선순위 권리 여부를 확인해야 합니다.

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2013년 1월 27일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중입니다.

1.3. 상권분석

* 본 상가 건물은 아파트 단지와 주택가에 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역에 위치합니다.

* 인근에 덕진구청이 있어 공공기관 이용객 및 관련 종사자들의 방문이 있을 수 있습니다.

* 현재 '학원'으로 이용 중인 점을 미루어 볼 때, 교육 서비스 관련 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

* 왕복 4차선 대로변에 접하고 있어 유동인구 확보 및 홍보에 유리한 조건입니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 덕진구청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 주요 도로 접근성이 좋아 시내 이동 및 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 황 의 존재: 보증금은 없으나, 해당 임차인이 거주 중이므로 명도 절차에 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 새로운 소유주가 즉시 부동산을 사용하거나 재임대하는 데 제약이 될 수 있습니다.

* 건축 연도: 1992년에 건축 허가를 받아 1995년에 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 접근성이 양호하여 상업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 보증금은 없으나 대항력을 갖춘 임차인 황 이 거주하고 있어 명도 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 현재 학원으로 이용 중인 점을 감안할 때, 교육 관련 업종 또는 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 전주시 덕진구의 주요 도로변에 위치하여 접근성과 가시성이 좋습니다.

* 수요 기반: 주변 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 영업이 가능합니다.

* 경매 특성: 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 37,200,000원

* 본 건은 대항력 있는 임차인 황 이 존재하나, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 따라서, 본 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 및 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.