나이스옥션 법원경매 전주 2026타경31 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-2 다현법조타운 1층112호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 통칭 만성법조타운 내 "전주 지방검찰청" 남측 도로 건너편에 위치하는 '다현법조빌딩 제1층 제111호, 112호, 113호, 제2층 203호 로서, 주위환경은 본건 구분건물 북측 도로변을 면하여 일부 대중음식점과 세 무사사무실 등도 소재하나 대체로 변호사사무실 등 법률관련 사무소가 소재하는 노선업무지 구로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물 일대는 가로망이 잘 정비된 만성법조타운 내에 소재하며, 본건 빌딩 동측 인근에 전주시 일반 및 마을버스가 운행되는 만성로가 지나고있으며, 본건 빌딩까지 중소형 차량접근이 가능함으로 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 중 1층 111,112,113호, 2층 203호 외 벽 : 판재석 붙임 등 마감 내 벽 : 페인팅 마감 등 바 닥 : 타일붙임(기호 1,2) 콘크리트위 장판마감(기호 3), 코크리마감(기호4) 창 호 : 샷쉬창 천 정 : 미마감된 상태로 콘크리트 노출

이용상태

업무시설(사무실) 용도이나 현재 공실상태입니다.

설비내역

공용설비로서 위생설비, 소화설비, 승강기설비와 지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

전체 토지는 지세 평탄한 지형 가로장방형의 토지로서 현황 "업무용시설 용도" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 자연녹지지역(2018-02-26), 제2종일반주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역 (2024-11-12), 중로1류(폭 20m∼252m)(접함), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호 2) 제2종일반주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭20m ∼25m)(접함), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2)는 분양사무실 용도로 사용하였으나 현재 사용여부는 확인할 수 없었으며, 기호 3) 은 현재 "임차용 사무실"로 사용 중이며, 기호 1,4)는 공실상태로서, 이해관계인 부재로 임 대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

전주지방법원 2026타경31 (2)

1.2. 소재지

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-2 다현법조타운 1층112호

1.3. 용도

업무시설 (사무실)

1.4. 감정가

504,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 30.53㎡ (약 9.24평)

* 건물면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

전OOOOOOOOOO (등기부상 채권자는 전주가나안신용협동조합)

1.9. 특이사항

* 공동담보

* 공동담보

1.10. 주의사항

* 없음

1.11. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 전주시 덕진구 만성동 만성법조타운 내 "전주 지방검찰청" 남측 도로 건너편에 위치한 '다현법조빌딩 제1층 제112호'입니다. 주위에는 변호사사무실 등 법률관련 사무소가 소재하는 업무지구로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 가로망이 잘 정비된 만성법조타운 내에 소재하며, 동측 인근 만성로에 시내버스가 운행되고 있습니다. 중소형 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 지상 3층 중 1층입니다. 외벽은 판재석 붙임, 내벽은 페인팅 마감 등입니다.

* 이용상태: 업무시설(사무실) 용도이나 현재 공실 상태입니다.

* 설비내역: 공용설비로서 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 전체 토지는 지세 평탄한 가로장방형 토지로 현황 "업무용시설 용도" 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m∼25m)(접함), 가축사육제한구역(주거밀집지역)입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 기호 2)는 분양사무실 용도로 사용하였으나 현재 사용 여부 확인 불가. 기호 3)은 현재 "임차용 사무실"로 사용 중. 기호 1, 4)는 공실 상태. 이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세 사항은 조사하지 못했습니다.

1.12. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

1.13. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사다현법조 (접수일자: 2019-12-18)

* 근저당권: 전주가나안신용협동조합 (채권금액: 360,000,000원, 접수일자: 2019-12-18) - 말소기준권리

* 압류: 전주시 (접수일자: 2024-08-01) - 말소

* 임의경매: 전주시 (접수일자: 2026-01-20) - 말소

* 등기부채권 총액: 360,000,000원

1.14. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-05-21

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 지상권개요: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치적 장점

* 전주시 덕진구 만성동 법조타운 내 핵심 입지로, 전주 지방검찰청 인근에 위치합니다.

* 변호사, 법무사, 세무사 등 법률 관련 사무실 밀집 지역에 속합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 만성로가 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 중소형 차량 접근이 용이합니다.

* 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하여 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 주변 환경

* 법조 관련 업무 시설이 주를 이루는 지역으로, 관련 업종 종사자를 대상으로 한 서비스업에 유리합니다.

* 일부 음식점, 세무사 사무실 등이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2019년 12월 18일 접수된 전주가나안신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 본 건과 관련된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 말소기준권리 이하로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소유권은 주식회사다현법조 앞으로 보존 등기되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 주의사항

* 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 그러나 '기타참고사항'에 따르면 일부 호실(기호 3)은 현재 "임차용 사무실"로 사용 중이며, 다른 호실은 사용 여부가 불확실하거나 공실 상태입니다.

* 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 상세 내역이 미상인 경우가 있어 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 핵심 배후 수요

* 본 물건은 전주시 법조타운 내에 위치하여 변호사, 법무사, 세무사 등 법률 및 행정 서비스 관련 종사자를 주요 배후 수요로 합니다.

4.2. 업종 적합성

* 해당 지역의 특성상 법률 관련 사무실, 행정 서비스 관련 사무실, 또는 이들 종사자를 대상으로 하는 식당, 카페 등 서비스업종의 입지에 적합합니다.

4.3. 상권 발전 가능성

* 신규 조성된 법조타운 지역으로, 향후 배후 수요 증가 및 상권의 점진적인 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 음식점 등 일부 편의시설이 있으나, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 주요 편의시설에 대한 접근성은 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 교통 이용 편의성

* 만성로를 통한 버스 노선 이용이 가능하며, 일반적인 출퇴근 및 업무 이동에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 현재 일부 호실이 공실 상태이며, 임차 중인 호실도 향후 공실로 전환될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 명도 관련 불확실성

* 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등 상세 조건이 명확히 파악되지 않은 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

* 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 시세 하락 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동의 법조타운 내 업무시설로, 법률 관련 종사자를 중심으로 한 고정 수요가 예상되는 입지입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현재 파악된 임차 현황의 불확실성으로 인해 명도 관련 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 법조타운 핵심 입지: 변호사, 법무사, 세무사 등 법률/행정 전문가 집단이 밀집한 지역의 고정 수요 확보 가능.

* 신규 상권의 성장 잠재력: 조성된 지 얼마 되지 않은 지역으로, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 기대.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 물건 확보 가능.

* 낮은 금전적 명도 부담: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 금전적 위험이 적음 (단, 추가 확인 필수).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 504,000,000원

* 인수 보증금 (확인됨): 0원

* 본 물건은 현재 공실 상태 및 임차 현황의 불확실성을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 403,200,000원 ~ 453,600,000원으로 산정됩니다.

* 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.