나이스옥션 법원경매 전주 2026타경31 [4] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-2 다현법조타운 2층203호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 통칭 만성법조타운 내 "전주 지방검찰청" 남측 도로 건너편에 위치하는 '다현법조빌딩 제1층 제111호, 112호, 113호, 제2층 203호 로서, 주위환경은 본건 구분건물 북측 도로변을 면하여 일부 대중음식점과 세 무사사무실 등도 소재하나 대체로 변호사사무실 등 법률관련 사무소가 소재하는 노선업무지 구로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물 일대는 가로망이 잘 정비된 만성법조타운 내에 소재하며, 본건 빌딩 동측 인근에 전주시 일반 및 마을버스가 운행되는 만성로가 지나고있으며, 본건 빌딩까지 중소형 차량접근이 가능함으로 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 중 1층 111,112,113호, 2층 203호 외 벽 : 판재석 붙임 등 마감 내 벽 : 페인팅 마감 등 바 닥 : 타일붙임(기호 1,2) 콘크리트위 장판마감(기호 3), 코크리마감(기호4) 창 호 : 샷쉬창 천 정 : 미마감된 상태로 콘크리트 노출

이용상태

업무시설(사무실) 용도이나 현재 공실상태입니다.

설비내역

공용설비로서 위생설비, 소화설비, 승강기설비와 지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

전체 토지는 지세 평탄한 지형 가로장방형의 토지로서 현황 "업무용시설 용도" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 자연녹지지역(2018-02-26), 제2종일반주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역 (2024-11-12), 중로1류(폭 20m∼252m)(접함), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호 2) 제2종일반주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭20m ∼25m)(접함), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2)는 분양사무실 용도로 사용하였으나 현재 사용여부는 확인할 수 없었으며, 기호 3) 은 현재 "임차용 사무실"로 사용 중이며, 기호 1,4)는 공실상태로서, 이해관계인 부재로 임 대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2026타경31 (4)

물건종별: 집합건물 (업무시설)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-2, 다현법조타운 2층 203호

토지면적: 83.98㎡ (약 25.39평)

건물면적: 112.20㎡ (약 33.94평)

감정가: 430,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주가나안신용협동조합 (말소기준권리)

특이사항: 공동담보 물건

본 물건은 전주시 덕진구 만성동에 위치한 다현법조타운 내 업무시설(사무실)입니다.

지하 1층, 지상 3층 건물 중 2층 203호에 해당하며, 현재 공실 상태입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

전북 전주시 덕진구 만성동 소재 만성법조타운 내에 위치하며, '전주 지방검찰청' 남측 도로 건너편에 자리하고 있습니다.

주변은 변호사 사무실 등 법률 관련 사무소가 밀집한 업무지구로 형성되어 있습니다.

건물 북측 도로변에는 일부 대중음식점, 세무사 사무실 등도 소재합니다.

2.2. 교통 상황

가로망이 잘 정비된 만성법조타운 내에 위치하여 접근성이 양호합니다.

건물 동측 인근으로 전주시 일반 및 마을버스가 운행되는 노선이 지나고 있습니다.

중소형 차량의 접근이 용이하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

중로1류(폭 20m∼25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 12월 18일 접수된 전주가나안신용협동조합의 근저당(채권액 336,000,000원)입니다.

이후 소유권보존, 압류, 임의경매 등기 등이 설정되었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

감정평가서상 일부 임차인이 있는 것으로 보이나(기호 3)은 현재 '임차용 사무실'로 사용 중), 이해관계인 부재로 상세한 임대관계는 파악되지 않았습니다.

따라서 현재 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 특성

본 물건은 업무시설(사무실) 용도로, 주변에 변호사 사무실 등 법률 관련 종사자들이 많아 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 건물 내 일부 호실은 공실 상태이며, 임대 현황 파악이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

4.2. 주변 시설

인근에 전주 지방검찰청이 위치하여 법조타운으로서의 기능이 강합니다.

만성법조타운 내에는 변호사 사무실, 법무사 사무실, 행정사 사무실 등 다양한 법률 관련 업무 시설이 밀집해 있습니다.

또한, 일반 음식점, 카페, 은행 등 기본적인 상업 및 편의시설도 갖추고 있어 업무 활동에 편리합니다.

주변 탐문 및 일반적인 지역 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근 상가에 식당, 카페 등 편의시설 이용이 가능합니다.

만성법조타운 내에 다양한 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 기타

본 물건은 업무시설이므로 주거 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 만성지구 내에 위치하여 점차 생활 기반 시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태이며, 유사한 사무실 공간의 공실률 및 경기 침체 등으로 인한 공실 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 및 명도

현재 임차인 현황이 명확하지 않고, 인수되는 보증금이 0원이라 하더라도 점유자 파악 및 명도 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

정확한 점유자 확인 및 원만한 명도 협상이 중요합니다.

6.3. 관리비 및 유지보수

장기간 공실일 경우 관리비 미납으로 인한 연체료 발생 가능성이 있으며, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시의 법조타운 중심에 위치하여 법률 관련 업무시설로서의 입지적 강점을 가지고 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 행사에 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대차 현황 파악이 어렵다는 점, 그리고 주변 상권의 경쟁 환경 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없으므로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 법조타운 중심 입지

전주 지방검찰청 등 법률기관 인근으로 법률 사무실 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 명확한 권리관계

모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건으로, 권리 인수 부담이 없습니다.

8.3. 낮은 인수 보증금

임차인 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용을 낮출 수 있습니다.

8.4. 가격 경쟁력 확보 시

시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 공실 위험만 극복한다면 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 430,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

본 물건은 현재 공실 상태이며, 주변 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 유사 물건의 임대 시세, 공실률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.2. 제안 (예시)

실제 예상 입찰가는 현장 조사, 임대 시세, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석하여 최종 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 선에서 시작하여, 경쟁 상황을 보며 결정하는 것이 일반적입니다.

예시: 감정가 430,000,000원 기준, 344,000,000원 ~ 387,000,000원 범위.

본 물건의 특수성(사무실, 법조타운)을 고려하여 시세 조사를 더욱 철저히 해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.