나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30193 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 남측 인근 로변에 접하여 위치하는 구분상가의 4층 건물 중 『제1층 제103호 및 제2층 제203호』로서, 부근은 로변을 따라 각종 근린생활시설, 나지 등이고 후면은 주택 및 아파트 등으로 형성된 지역으로서 주변환경은 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호, 제2층 제203호로서 외 벽 : 드라이비트 및 강판붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈 등의 마감 등, 바 닥 : 콘크리트 마감 등, 창 호 : 샷시 유리창의 구조로 2020.02.12. 사용승인 된 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 보통인 편입니다.

이용상태

근린생활시설(현재 공실)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 약 20미터, 10미터의 도로에 양면이 접하며 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주성현유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 각 호는 현재 공실로서 상세한 내역은 미상입니다. -기 타 : 본건은 구분건물 형태로서 1~4층 전체가 건축 준공시(2020.02.12.)부터 호별 벽체 구분없이 현재까지 공실상태로 이어오고 있는 것으로 추정되고, 건축물대장상 호별배치도가 있어 이를 기준으로 각 호를 확인하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30193 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3, 주건축물제1동 2층203호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 203호

사용승인일: 2020년 02월 12일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 300,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 56.38㎡ (약 17.05평)

토지지분: 56.38㎡

건물면적: 103.68㎡ (약 31.36평) (2층 203호 기준)

건물지분: 103.68㎡

토지/건물 제시외면적: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 소재하며, "전주지방법원" 남측 인근 로변에 위치한 구분상가입니다. 주변으로는 각종 근린생활시설, 나지, 주택 및 아파트 등이 형성되어 있어 대체로 양호한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 세장형의 형상으로 지반은 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건은 동측 및 서측으로 각각 약 20미터, 10미터의 도로에 양면이 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10M~12M), 중로1류(폭 20M~25M)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(전주성현유치원)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

* 인근에 전주지방법원이 있어 관련 업무 종사자 및 민원인 유동이 예상됩니다.

* 주변으로 아파트 단지가 분포하고 있어 배후 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

* 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 전주성현유치원이 인근에 위치합니다.

* 주변에서 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 건물은 2020년 02월 18일 유한회사윤창산업 명의로 소유권보존등기가 되었으며, 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었습니다. 말소기준권리는 2020년 02월 18일자 이리신용협동조합의 근저당이며, 경매 개시 결정으로 인한 임의경매(2026.02.24.)를 포함한 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,223,100,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조영옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 09월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 건물 사용승인일(2020.02.12.)보다 앞선 전입일자를 가지고 있으며, 대항력이 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 현황조사 결과에 따르면 본건은 현재 공실로 조사되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다. 임차인 조영옥씨는 대항력이 있으나 보증금이 없어 금전적 인수는 없습니다. 다만, 대항력으로 인해 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 업종

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 법원 인근이라는 위치적 특성과 배후 주거단지를 고려할 때, 법조 관련 사무실, 일반 사무실, 또는 소규모 서비스 업종 등이 입점하기에 적합할 것으로 보입니다.

4.2. 공실 및 임대 현황

감정평가 요약 및 물건명세서에 따르면 본 건물(1~4층 전체)은 건축 시점(2020.02.12.)부터 현재까지 호별 벽체 구분 없이 공실 상태로 추정되고 있으며, 본건 203호 역시 현재 공실로 조사되었습니다. 이는 향후 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 시설 개선이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 전주성현유치원이 위치하며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등은 차량 이동이 필요한 거리에 분포합니다.

5.3. 의료시설

전주 소재 종합병원 및 일반 병의원 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (0원 보증금)

조영옥씨는 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 그러나 법적으로 점유권을 주장할 수 있어 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 비록 현재 공실로 조사되었으나, 추후 점유를 주장할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 내부 상태 및 구분

'물건명세서 참고사항'에 본건이 201~202호와 벽체 구분 없는 상태라고 기재되어 있어, 실제 203호의 정확한 구분 및 활용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 1~4층 전체가 준공 시부터 공실 상태로 추정된다는 점은 건물 전반의 관리 상태나 임대 활성화에 대한 우려를 제기할 수 있습니다.

6.3. 용도지역 및 제한

제2종일반주거지역으로 상업시설이 입점 가능하나, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 지정은 향후 건축 관련 행위 시 일부 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 만성동에 위치한 근린상가로, 법원 인근이라는 좋은 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

다만, 현재 건물 전체가 공실 상태로 추정되며, 특히 대항력이 있는 임차인 조영옥씨가 보증금 0원으로 등재되어 있어 명도 과정에서의 잠재적 변수가 존재합니다. 또한, 내부 벽체 구분 상태에 대한 불명확성은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

이러한 리스크 요인에도 불구하고, 우수한 입지와 주변 배후 수요를 바탕으로 적극적인 임차인 유치 및 내부 정비를 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 전주지방법원 인근 로변의 우수한 입지 조건.

* 2020년 준공된 현대적 상가 건물.

* 인근 아파트 단지 배후 수요 확보 가능.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 0원으로 금전적 인수 부담 없음.

* 현재 공실 상태이므로, 향후 임대 수익 창출을 위한 적극적인 임대 활동 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,000,000원입니다.

현재 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하나, 현재 공실 상태로 조사되었습니다. 또한, 내부 구분 상태에 대한 불확실성과 건물 전체의 공실 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 일반적인 경매 낙찰가율 및 물건의 잠재적 가치, 리스크 요인 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 명도 진행 상황, 건물 내부 상태 정확한 확인, 그리고 향후 예상 임대료 수준 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 건은 잠재적 리스크 해소 및 신규 임차인 확보 가능성에 따라 입찰가 결정이 중요하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

보수적으로는 감정가 대비 80~90% 수준, 적극적으로는 90~100% 수준까지도 검토 가능하나, 이는 철저한 현장 조사 및 권리 분석 선행을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.