나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [15] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (15)

물건 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 5층503호

토지 면적: 21.46㎡ (약 6.49평)

토지 지분: 21.456531336900184㎡ (약 6.49평)

건물 면적: 24.71㎡ (약 7.47평)

건물 지분: 24.7096㎡ (약 7.47평)

용도: 다세대주택 (글로리수 빌딩 5층 503호)

감정가: 173,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO (경매 신청 채권자는 서부산새마을금고로 파악됨, 을1 근저당권)

특이사항: 공동담보 (채권자 관련)

주의사항: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 '배산역'이 소재하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 도로상태

북측으로 약 5미터, 남측으로 약 3미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 25일 접수된 서부산새마을금고 근저당권 (을1)

* 낙찰 후 소멸되는 권리:

- 주택임차권: 정명교 (을2), 대항력 없음. 보증금 145,000,000원.

- 주택임차권: 주택도시보증공사 (권리분석란에 표기, 을2와 유사한 성격으로 추정). 보증금 144,880,000원.

- 가압류: 지씨테크주식회사 (갑3), 김종련 (갑4), 신용보증기금 (갑5)

- 임의경매: 서부산새마을금고 (갑6)

- 압류: 김해세무서장 (갑7)

상기 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위에 있어 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건 물건명세서상 명시되어 있지 않습니다. (지상권 개요: 비고)

* 임차인 현황:

- 임차인: 정명교

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-16

확정일자: 2021-06-01

배당신고일자: 2023-09-20

대항력: 없음

비고: 말소 예정

- 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 144,880,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-16

확정일자: 2021-06-01

배당신고일자: 2023-09-20

대항력: 없음

비고: 말소 예정

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 2,872,626,295원

1.3. 상권분석

* 주변 상권

본건이 소재한 망미동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 주거 상권이 형성되어 있습니다. 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설 이용이 용이합니다.

* 최근 시세 동향 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2021년 준공된 "후스" 빌라(22.307㎡, 5층)가 2026년 4월 20,000만원에 거래됨. (평당 약 897만원)

- 2014년 준공된 "아트누보빌" 빌라(51.71㎡, 2층)가 2026년 4월 17,500만원에 거래됨. (평당 약 338만원)

- 1996년 준공된 "동해빌라"(74.73㎡, 3층)가 2026년 4월 16,500만원에 거래됨. (평당 약 221만원)

* 시세 분석

본 건은 2020년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 24.71㎡(약 7.47평)으로 가장 유사한 연식과 면적을 가진 "후스" 빌라(22.307㎡, 2021년 준공)의 거래가액 20,000만원과 비교할 때, 본 건의 감정가 173,000,000원은 현재 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 5층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 2020년에 사용 승인되어 비교적 신축에 해당합니다.

* 내부 설비

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경

다세대주택으로 이용 중이며, 인근에 망미중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인

현재 제공된 정보에 따르면 임차인들의 보증금 및 차임이 명시되어 있으나, 실제 임대 관계의 세부 사항 (예: 계약 조건, 권리 행사 여부 등)에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 파악된 임차인들의 대항력이 없는 것으로 보아 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 명도 진행

현재 건물이 다세대주택으로 이용 중이라는 점은 임차인 또는 소유자가 점유하고 있을 가능성을 시사합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으므로, 이에 대한 계획 수립이 필요합니다.

* 다수 채권 권리

다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 이들 모두 말소기준권리보다 후순위로 낙찰과 함께 소멸될 예정이므로 권리상 직접적인 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 신축급(2020년 준공) 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖추어진 생활 편의시설을 자랑합니다. 특히, 권리 관계가 명확하여 인수할 권리나 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 최근 유사 물건의 시세 동향을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 유사 물건의 최근 거래 가격보다 감정가가 낮아 잠재적 수익률이 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 후순위 권리는 낙찰과 함께 소멸됩니다.

* 편리한 생활 인프라: 대중교통 접근성 우수하며, 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 최근 유사 물건 거래 사례:

- "후스" 빌라 (22.307㎡, 2021년 준공, 5층): 200,000,000원

* 시세 적용 산정:

본 건 면적(24.71㎡)에 "후스" 빌라의 평당 가격(약 897만원)을 적용 시, 잠재적 시세는 약 221,626,000원 수준으로 추정됩니다.

* 분석 결과:

본 물건의 감정가는 173,000,000원으로, 잠재적 시세보다 약 21.5% 낮습니다. 인수할 권리 및 보증금이 없는 점, 신축급 건물이라는 점을 고려할 때, 시세 반영 및 경쟁 상황을 감안한 입찰 전략이 필요합니다.

* 권유 입찰가:

185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 검토

* 주변 시설: 본 건이 소재한 부산광역시 수영구 망미동 963-63번지 일대는 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 망미중학교가 인근에 있으며, 다양한 상점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 지도 검색 및 정보 확인 결과, 본 물건지 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공업 단지, 유해 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 상업 기능 위주의 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.