나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [11] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (11)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 4층403호 (신규 주소: 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 21.46㎡ (약 6.5평)

* 건물면적: 24.71㎡ (약 7.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 다세대주택으로 이용 중임

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지붙임 및 타일붙임, 창호는 샷시창호임. 건축물대장상 2019년 11월 준공된 건물임.

* 토지 이용 상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로 상태: 북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 25일 서부산새마을금고의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 경매로 소멸되는 권리: 본건 경매로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 근저당권 (을1, 서부산새마을금고)

* 주택임차권 (을2, 윤정민)

* 가압류 (갑3, 지씨테크주식회사)

* 가압류 (갑4, 김종련)

* 가압류 (갑5, 신용보증기금)

* 임의경매 (갑6, 서부산새마을금고)

* 압류 (갑7, 김해세무서장)

* 인수되는 권리: 상기 권리 외 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤정민

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 14일

* 확정일자: 2023년 9월 7일

* 배당신고일자: 2023년 12월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 7,000,000원 포함. 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 건물: 본건이 위치한 '글로리수' 건물은 2019년 11월에 준공되었으며, 총 16세대로 구성되어 있습니다.

* 유사 물건 시세:

* 2026년 4월 20일, 인근 '후스' 빌라(2021년 준공, 22.307㎡, 5층)가 200,000,000원에 직거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 8,965,800원에 해당하는 가격입니다.

* 2026년 4월 19일, '아트누보빌'(2014년 준공, 51.71㎡, 2층)이 175,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 22일, '동해빌라'(1996년 준공, 74.73㎡, 3층)가 165,000,000원에 거래되었습니다.

* 종합 분석: 본건(24.71㎡, 2019년 준공)은 면적과 준공 연도가 유사한 '후스' 빌라(22.307㎡, 2021년 준공)의 최근 거래가(200,000,000원)와 비교할 때, 시장 가치가 감정가(173,000,000원)보다 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 망미중학교가 인근에 있으며, 망미초등학교 등도 도보 이용 가능한 거리에 위치해 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주거지역 내에 위치하여 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 3호선 '배산역' 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 인근의 자연 친화적인 공간 이용도 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 즉각적인 큰 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어 채무 총액이 높은 편이나, 본건 자체의 권리관계에는 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인 윤정민이 있으나, 보증금은 인수되지 않는 것으로 분석되어 명도 과정에서의 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 절차 시 발생할 수 있는 예상치 못한 변수는 항상 존재합니다.

* 주변 시설: 현재까지의 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (단, 상세한 현장 확인은 필요합니다.)

7. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 망미동에 위치한 입지 좋은 다세대주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 2019년 준공된 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 상승할 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리나 임차 보증금이 없어 경락 후 명도만 원만히 진행된다면 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수영구 망미동의 편리한 교통 및 생활 환경.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 간소화 기대.

* 합리적인 가격: 감정가 대비 높은 시장 시세로 시세 차익 가능성.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 적음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 173,000,000원입니다.

* 유사 면적의 '후스' 빌라가 2026년 4월 200,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 200,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.