나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [16] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (16)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 151,000,000원

토지면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

토지지분: 18.669047474572054㎡ (약 5.65평)

건물면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

건물지분: 21.4995㎡ (약 6.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

건축물명: 글로리수

사용승인일: 2020년 4월 14일

건축물 총 면적: 500.84㎡

토지 총 면적: 332㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

* 주변 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 25일 접수된 서부산새마을금고 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 되며, 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위 권리 및 등기는 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 백

* 보증금: 115,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-23

* 확정일자: 2021-12-01

* 배당신고일자: 2023-10-18

* 대항력: 없음

* 임차인 2: 주택도시보증공사

* 보증금: 115,380,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-23

* 확정일자: 2021-12-01

* 배당신고일자: 2023-10-18

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (등기부등본상 모든 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 기타 권리사항: 갑3, 갑4, 갑5 가압류 (지씨테크주식회사, 김종련, 신용보증기금) 및 갑6 임의경매, 갑7 압류 (김해세무서장) 등도 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,843,126,295원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.4. 상권분석

* 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 4월 20일, 망미동 210-16번지 '후스' (2021년 건축) 22.307㎡, 200,000,000원에 직거래. (평당 약 9,000,000원)

* 본건 (21.50㎡, 2020년 건축)은 최근 거래된 '후스'와 면적 및 건축 연도가 유사하여, 시세는 약 190,000,000원 내외로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 부산 지하철 3호선 배산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 망미중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 임대관계: 미상으로, 현재 임차인 점유 여부 및 실제 거주 상황은 별도 확인이 필요합니다. (단, 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 제2종일반주거지역 내 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물건에 대한 추가적인 채무 관계를 확인해볼 필요가 있습니다. (이는 경매 절차와는 별개로 추후 발생할 수 있는 문제에 대한 예방적 차원입니다.)

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 확인 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (하지만 대항력 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 소형 다세대주택으로, 지하철역 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능하며, 최근 유사 면적 및 연식의 매물이 높은 가격에 거래된 점을 고려할 때 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 소형 다세대주택으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 및 지하철 접근성으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 임대 수요가 꾸준한 지역에 위치하여 공실 위험이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 151,000,000원

최근 시세 분석 (2026년 4월 거래 기준, 22.307㎡ 기준): 약 200,000,000원

본건 면적 (21.50㎡) 및 유사 물건 시세, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가 대비 110~120% 수준, 적극적으로는 최근 실거래가 수준을 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

권리관계상 인수 부담이 없고, 지역 내 수요가 꾸준함을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.