나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [14] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (14)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 5층502호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2020년 04월 14일

총 층수: 5층 중 5층

감정가: 151,000,000원

토지면적: 18.70㎡ (약 5.65평)

건물면적: 21.54㎡ (약 6.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO (서부산새마을금고)

특이사항: 공동담보, 다세대 주택으로 이용 중

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측으로 약 5m, 남측으로 약 3m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 06월 25일자 서부산새마을금고 근저당 (을1) (말소 예정)

인수되는 권리: 없음 (등기부상 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.)

임차인 현황:

* 박 (개명 전: 박정은)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-11

* 확정일자: 2022-10-19

* 배당신고일자: 2025-04-17

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 약 2,727,626,295원

기타 권리사항:

* 공동담보 물건으로, 본 물건 외 다른 담보물건에 대한 채무도 포함되어 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 망미중학교 남측 인근에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

비교 대상 물건:

* 본건(글로리수)은 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 속합니다.

* 최근 매매 사례 중 2021년 건축된 '후스'의 22.307㎡(약 6.75평, 5층)가 2026년 4월 20일에 200,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 면적, 층수, 건축 연도를 가지는 물건으로 시세 참고가 가능합니다.

* 2014년 건축된 '아트누보빌' 51.71㎡(약 15.64평, 2층)는 2026년 4월 19일에 175,000,000원에 거래되었으며, 1996년 건축된 '동해빌라' 74.73㎡(약 22.60평, 3층)는 2026년 4월 22일에 165,000,000원에 거래되었습니다. 이들은 면적 차이가 크거나 건축 연도가 오래되어 본건과의 직접 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 망미중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

교통편의: 지하철 1호선 배산역, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 27억원에 달하여, 본 물건이 포함된 공동담보의 규모가 상당함을 시사합니다. (감정가 1.51억원 대비 매우 높은 수준)

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 용도 지역 내 개발은 가능하나, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있어 학교 관련 법규에 따른 건축 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

임대관계 미상: 임대 중인 경우, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 유사한 조건의 거래 사례가 감정가보다 높은 금액으로 이루어졌다는 점은 긍정적입니다. 권리분석상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건으로 채무 총액이 매우 높다는 점, 학교 주변으로 인한 건축 제한 가능성 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

최신 건축 연도: 2020년 사용승인된 건물로, 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

우수한 입지: 배산역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 환경이 양호합니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리상 문제없이 소유권 확보가 가능합니다.

시세 대비 잠재적 저평가: 유사 신축 다세대 주택의 최근 실거래가가 본건 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례(2021년 건축, 22.307㎡, 5층)가 2026년 4월 20일에 200,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(21.54㎡, 5층, 2020년 건축)의 시세는 최소 190,000,000원 이상으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 151,000,000원이지만, 최근 실거래가를 반영하여 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

최초 입찰 시 감정가 이상으로 입찰하는 것은 신중해야 하나, 본 물건의 경우 시세가 감정가를 상회하는 것으로 판단되므로, 시장 상황 및 본인의 투자 성향을 고려하여 적정 가격을 결정해야 합니다.

보증금 인수 금액이 0원이므로, 낙찰가의 70~80% 수준으로 대출 가능성을 고려하여 자금 계획을 세우는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.