나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [13] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동 963-63번지, 글로리수 5층 501호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경6088(13)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 195,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 24.17㎡(약 7.31평)이며, 건물 면적(전용 면적)은 27.84㎡(약 8.42평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물 대장상 건물명은 '글로리수'이며, 2020년 4월 14일 사용 승인된 5층 건물입니다.

본건은 해당 건물의 5층 501호입니다.

채권자는 서OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, '망미중학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 학교환경위생정화구역(상대보호구역)에 해당합니다.

토지의 형상은 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 약 5미터, 남측으로는 약 3미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 서부산새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 2,805,626,295원으로 높으나, 이는 말소될 권리들에 해당합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박길엽

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 28일

* 확정일자: 2020년 9월 29일

* 배당신고일자: 2024년 11월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서의 특이사항은 별도로 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 '망미중학교'가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

최근 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 망미동 210-16 (후스, 2021년 건축, 22.307㎡): 2026년 4월 20일, 200,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 8,965,775원 수준입니다.

* 망미동 438-7 (아트누보빌, 2014년 건축, 51.71㎡): 2026년 4월 19일, 175,000,000원에 거래되었습니다.

* 망미동 805-4 (동해빌라, 1996년 건축, 74.73㎡): 2026년 4월 22일, 165,000,000원에 거래되었습니다.

본건(글로리수, 2020년 건축, 27.84㎡)의 감정가는 195,000,000원으로, ㎡당 약 7,004,310원 수준입니다.

최근 거래된 '후스' 건물의 시세(약 896만원/㎡)와 비교할 때, 본건의 감정가는 상대적으로 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 이는 향후 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 포인트입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: '망미중학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 지하철 '배산역' 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 저항 가능성: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서의 잠재적 저항 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

* 경매 과열 가능성: 주변 신축 다세대 주택의 높은 시세 형성으로 인해, 본건의 입찰 경쟁이 치열해질 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않으나, 현장 방문을 통해 정확한 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리나 보증금 부담이 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 시세 대비 저평가 가능성: 최근 거래된 신축 다세대 주택 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 ㎡당 가격이 낮게 형성되어 있어 시세 상승 여력이 있습니다.

* 안정적인 주거지: 부산 수영구는 꾸준한 주택 수요가 있는 지역으로, 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸되므로, 낙찰 후 권리 문제 발생 소지가 적습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 가족에게 적합한 전용 면적 27.84㎡로, 임대 수요 확보에 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 195,000,000원

* 건물 전용 면적: 27.84㎡

* 인수 보증금: 0원

최근 매매 사례 분석 시, 2021년식 22.307㎡의 '후스' 건물이 200,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 896만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 전용 면적(27.84㎡)에 이 시세를 단순 적용하면 약 249,750,000원의 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가(195,000,000원)는 ㎡당 약 700만원 수준입니다.

시세 상승 가능성과 안정적인 투자 포인트를 고려하여, 감정가의 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 204,750,000원 ~ 224,250,000원 범위로 제안합니다.

실제 입찰 참여 시에는 최근 시장 상황, 물건의 구체적인 상태, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.