나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [6] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 3층302호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물

해당 층: 3층

건축년도: 2019년 (준공 2020년 4월 14일)

토지 면적: 18.70㎡ (약 5.66평)

건물 면적: 21.54㎡ (약 6.52평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가: 1억 5100만원

주의사항: 다세대 주택으로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 '배산역'이 인근에 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 지역 특성 및 토지 이용 계획

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 6월 25일 접수된 서부산새마을금고 근저당 1,656,000,000원입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 주택임차권(권주연), 가압류, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리가 말소 기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권개요'에 권리 내용이 없으며, '물건명세서 참고사항'에도 특이사항이 없습니다. 제공된 정보상 인수할 지상권은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 권주연 (권 )

보증금: 1억 1000만원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 30일

확정일자: 2022년 5월 30일

대항력: 없음

주택임차권 등기일: 2023년 10월 5일 (말소)

본 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 2,837,626,295원입니다.

3.4. 권리분석 요약

낙찰자는 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리를 인수하지 않습니다.

임차인 권주연은 대항력이 없어 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

따라서 본 물건은 권리상 깨끗한 상태로 인수 가능합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적(약 22.307㎡)의 신축(2021년 건축) 다세대주택이 2026년 4월 20일에 20,000만원에 거래되었습니다.

건축년도 2014년, 전용면적 51.71㎡ 다세대주택이 2026년 4월 19일에 17,500만원에 거래되었습니다.

건축년도 1996년, 전용면적 74.73㎡ 다세대주택이 2026년 4월 22일에 16,500만원에 거래되었습니다.

본건(건축년도 2019년, 건물면적 21.54㎡)은 제공된 사례 중 첫 번째 사례(2026년 4월, 22.307㎡, 20,000만원)와 유사한 조건으로 판단됩니다.

감정가 15,100만원은 최근 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

부산 망미동 일대 다세대주택은 소형 평수 위주로 꾸준한 수요를 보이며, 신축 건물은 비교적 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

4.2. 건물 특성

'글로리수'라는 명칭의 다세대주택으로, 2019년에 신축되어 비교적 최신 건물에 속합니다.

총 5층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 21.54㎡로 1인 또는 2인 가구가 거주하기에 적합한 크기입니다.

건축물 표제부상 총 16세대가 거주 가능한 규모입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 망미중학교가 위치합니다.

5.3. 기타 생활 편의

대중교통 접근성이 양호하며, 주거 단지로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

권리분석 결과, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 상태

건축년도가 2019년으로 비교적 신축이지만, 3층에 위치하여 층간 소음이나 누수 등의 일반적인 다세대주택의 문제점을 확인할 필요가 있습니다.

실제 현장 방문을 통해 내부 상태, 관리 상태 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경

'망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 지역특성상 혐오시설이 있을 가능성은 낮습니다.

부산 수영구 망미동 963-63번지 인근은 주로 주거 지역과 상업 지역으로 구성되어 있어, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 비교적 신축 건물(2019년 건축)

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음

* 감정가가 최근 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보임

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

단점:

* 다세대주택 특유의 소음, 누수 등 발생 가능성

* 전용면적이 작아 활용도에 제약이 있을 수 있음

* 정확한 내부 상태 확인 필요

8. 투자 포인트

8.1. 시세 차익 가능성

현재 감정가가 최근 거래 사례 대비 낮아, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

급매 또는 소형 평수 선호도가 높은 지역이라면 더욱 유리할 수 있습니다.

8.2. 임대 수익 가능성

21. 54㎡(약 6.5평)의 소형 면적은 1인 가구 임차인에게 인기가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 산정

최근 거래 사례 (2026년 4월 20일, 22.307㎡, 20,000만원)를 기준으로, 본건(21.54㎡)의 현재 시가는 약 20,000만원 내외로 추정됩니다.

감정가 15,100만원은 시세 대비 약 75% 수준입니다.

경쟁률, 물건 상태, 희망 수익률 등을 고려해야 하지만, 시세 대비 저평가된 점을 고려할 때 80~85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

9.2. 권리 인수 보증금 고려

본 물건은 인수할 보증금이 없는 권리상 깨끗한 물건입니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

감정가 15,100만원을 기준으로, 80% 수준인 약 12,080만원부터 85% 수준인 약 12,835만원 사이를 1차 고려 범위로 제안합니다.

실제 현장 조사 및 추가 시세 확인 후, 최종 입찰가는 13,000만원 ~ 14,000만원 사이에서 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.