나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [3] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 2층203호

용도: 다세대주택

건축물정보: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물, 준공(사용승인) 2020년 4월 14일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 21.46㎡ (약 6.49평)

건물면적: 24.71㎡ (약 7.48평)

감정가: 172,000,000원

1.4. 특이사항

공동담보 물건으로, 다세대주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로 상황

북측으로 약 5미터, 남측으로 약 3미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 서부산새마을금고의 근저당권(을1)임.

등기부등본 상의 모든 권리(소유권 보존/이전, 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.2. 임차인 분석

* 김동현

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023년 2월 13일

배당신고일자: 2023년 10월 13일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 주택도시보증공사

보증금: 144,670,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023년 2월 13일

배당신고일자: 2023년 10월 13일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

3.3. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 소재지는 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역임.

4.2. 상업 시설

인근에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 우수할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 '배산역' 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편임.

5.2. 주변 시설

'망미중학교' 인근에 위치하며, 지역 내 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이함.

5.3. 주변 매매/임대 동향 (최근 2026년 4월 기준)

입력된 최근 매매/임대 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같음.

* 후스 (2021년 건축, 22.307㎡, 5층): 2026년 4월 20일, 200,000,000원 (약 896.6만원/㎡)

* 아트누보빌 (2014년 건축, 51.71㎡, 2층): 2026년 4월 19일, 175,000,000원 (약 338.4만원/㎡)

* 동해빌라 (1996년 건축, 74.73㎡, 3층): 2026년 4월 22일, 165,000,000원 (약 220.8만원/㎡)

건축 연도가 비교적 최신인 '후스'의 거래 사례를 볼 때, 본건(2020년 준공, 24.71㎡)의 면적과 유사하며, 이를 기준으로 시세 환산 시 약 221,500,000원 수준의 가치를 추정해볼 수 있음. (24.71㎡ * 8,965,775원/㎡)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 분석됨. 이는 경매 물건으로서 매우 안정적인 권리 상태를 보유하고 있음을 의미함.

6.2. 현황

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 감정평가요약서 상 특이사항이나 공부와의 차이는 없는 것으로 파악됨.

6.3. 주변 환경

별도의 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 주변 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재의 다세대주택으로, 비교적 최근인 2020년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨. '배산역' 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수함. 권리 관계가 매우 명확하여 인수되는 부담이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건임. 최근 인근 다세대 주택의 실거래가 추이를 볼 때, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준이거나 다소 낮을 가능성이 있어 투자 가치가 높다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 최근 준공 건물로 관리 상태 양호 예상

* 역세권 입지로 대중교통 이용 편리

* 명확한 권리 관계와 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 인수 부담 없음

* 인근 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 인근 실거래가 분석을 종합해 볼 때, 본건의 감정가는 172,000,000원임.

최근 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 사례(22.307㎡, 2026년 4월 거래, 200,000,000원)를 고려하면, 본건(24.71㎡)의 잠재적 가치는 약 221,500,000원 수준으로 추정됨.

따라서, 경쟁을 고려하여 감정가 대비 소폭 높은 수준에서의 입찰을 고려할 수 있음.

권리 분석상 안전하고 시세 상승 여력이 있다고 판단되므로, 보수적으로 감정가의 약 100~105% 수준인 178,000,000원에서 180,000,000원 사이의 입찰가를 제시하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.