나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100331 [6] 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하며
주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(장산역)이 소재하는등
제반교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상13층 건물내
6층 608호등 9개호로서
외벽 : 인조석붙임등,
내벽 : 벽지붙임 및 인테리어 마감등
창호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장등 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장),
제1종근린생활시설(제조-치과기공실)등으로 되어 있음.

설비내역

본건 건물 전체에는 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비등
되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건물 남서측으로 아스팔트포장 간선도로 및 남동측으로 왕복2차선의
포장도로에 접하는 외에 북서측으로도 해운대문화회관 사거리가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)
(78m이상)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉지법>, <추가기재>중심상업용지임.

공부와의 차이

일부호는 복도등을 점유사용하는 것으로 보이는바 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였는바 참고 하시기 바라며
정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장등 공부상 교육연구시설(학원)으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4번지에 소재한 대하프라자 2층 202호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경100331 (6)이며, 용도는 공부상 근린상가로 되어 있으나, 실제로는 교육연구시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 복합 건물입니다.

감정평가액은 343,000,000원이며, 토지 면적은 13.23㎡ (약 4.00평), 건물 면적은 95.76㎡ (약 28.97평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

건축물대장상으로는 제1종근린생활시설이나, 판매시설, 교육연구시설, 업무시설, 운동시설, 제1,2종근린생활시설, 노유자시설 등으로도 복합적으로 기재되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 3층, 지상 13층 건물 내 2층 202호에 해당하며, 사용승인일은 2003년 4월 14일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동, 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

건물이 소재한 건물 남서측으로는 아스팔트 포장 간선도로, 남동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있으며, 북서측으로는 해운대문화회관 사거리가 인접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 채권자 해운대새마을금고의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다.

말소기준권리는 2017년 11월 24일 접수된 예정희 씨의 전세권설정(을13)입니다.

등기부등본상 채권 총액은 약 3,670,000,000원입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 박상만 (2003-04-17)

* 전세권설정: 예정희 (2017-11-24, 30,000,000원) - 말소기준권리이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2017-11-24, 3,640,000,000원) - 말소 예정.

* 소유권이전 (상속): 곽재순외 7명 (2024-07-01)

* 임의경매개시결정: 해운대새마을금고 (2024-07-19, 2,832,603,766원)

임차인 현황:

* 임차인: 예정희

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-14

* 대항력: 있음

* 비고: 공부상 대항력 있는 임차인이며, 등기부상 말소기준권리인 전세권자이므로 보증금 30,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

인수되는 권리:

* 을구 13번 전세권설정등기 (2017.11.24. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 30,000,000원의 전세보증금을 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 해운대구 좌동은 중심상업지역에 속해 있으며, 해운대문화회관 인근으로 유동인구가 비교적 풍부한 지역입니다.

주변에 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등이 혼재하고 있어 다양한 업종의 고객 확보가 용이하며, 복합 상권으로서의 특성을 지닙니다.

건물 내에서도 제1종근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 업무시설 등 다용도로 활용 가능한 점은 상권 활성화에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 면에서 지하철 2호선 장산역과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 시내외 이동이 편리합니다.

주변 공동주택 및 업무시설과의 접근성이 좋아 관련 편의시설 이용이 가능하며, 해운대문화회관이 인근에 위치하여 문화생활 접근성도 양호합니다.

공부상 교육연구시설(학원)로 되어 있고 주변에 학원가가 형성되어 있어 교육 관련 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 전세권(30,000,000원)이 매수인에게 인수되므로, 입찰 시 해당 금액을 고려해야 합니다.

집합건축물대장상 교육연구시설(학원)로 되어 있으나, 실제 이용 현황이 다를 수 있으며, 복도 등 일부 공용 공간을 점유하여 사용하고 있는 것으로 추정되는 부분이 있어 현장 확인이 필요합니다.

다수의 권리 관계 및 높은 채권 총액은 본 물건의 권리 분석에 신중을 기해야 함을 나타냅니다.

본 물건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 상황이 본 물건의 매각 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

해운대구 중심상업지역 내 역세권에 위치한 대하프라자 상가 물건으로, 입지 조건 및 교통 편의성은 우수합니다.

다양한 업종의 입점이 가능하며, 복합 상권 내에서 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

다만, 30,000,000원의 전세금이 매수인에게 인수되는 점과 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

높은 감정가 및 채권 총액을 고려할 때, 철저한 시세 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중한 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

부산 해운대구 핵심 상권에 위치한 중심상업지역 물건으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

장산역 초역세권 상가로서 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

건축물대장상 다양한 업종으로 등록되어 있어 업종 변경 및 전환이 용이합니다.

경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 법원 감정가 343,000,000원에서 매수인에게 인수되는 전세보증금 30,000,000원을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 물건의 실제 현황, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 추가적인 인수 가능 권리 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

본 물건의 입찰가는 관련 시장 조사 및 현장 답사를 통해 정확하게 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.