나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [9] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (9)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOO (서부산새마을금고로 추정)

감정가: 195,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 4층401호

용도: 다세대주택

토지 면적: 24.17㎡ (약 7.31평)

토지 지분: 24.172115986181762㎡ (약 7.31평)

건물 면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

건물 지분: 27.8369㎡ (약 8.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2020-06-25 근저당 (서부산새마을금고)

인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 매각으로 소멸)

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물입니다.

외벽은 드라이비트 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

본건은 4층에 위치한 다세대주택 전유부분입니다.

3.2. 이용 상태 및 설비 내역

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

급배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

3.3. 건축물 정보

건축년도 (사용승인일): 2020년 04월 14일

건물명: 글로리수

총 층수: 5개 층 (지하 0층, 지상 5층)

해당 호수: 4층 401호

연면적: 500.84㎡ (약 151.51평)

건축면적: 169.93㎡ (약 51.40평)

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

본 건 건물의 등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2020년 06월 25일 접수된 서부산새마을금고의 근저당입니다.

이후 접수된 주택임차권(오정주), 가압류(지씨테크주식회사, 김종련, 신용보증기금), 임의경매(서부산새마을금고), 압류(김해세무서장) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,877,626,295원입니다.

4.2. 임차인 분석

등기부등본 상 주택임차권(오정주, 보증금 150,000,000원)이 등재되어 있으나, 권리분석 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

본건 경매 절차에서 임차인 오 씨의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 '미상'으로 되어 있습니다.

4.3. 인수 권리 및 소멸 권리

본 건 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 압류 등)는 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 내용이 없습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 거래 사례 분석 결과, 최근(2026년 4월) 22.3㎡(약 6.75평) 면적의 신축 빌라(후스)가 2억원에 거래되었고, 51.71㎡(약 15.64평) 면적의 빌라(아트누보빌)는 1.75억원에 거래되었습니다.

1996년식 74.73㎡(약 22.60평) 빌라(동해빌라)는 1.65억원에 거래되었습니다.

본건(2019년식, 27.84㎡)의 감정가 1.95억원은 최근 거래 사례를 볼 때 신축이라는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5.2. 생활 편의시설

마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설은 인근 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

5.3. 교육 시설

인근에 망미중학교가 소재하고 있습니다.

또한, 본건 토지는 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

등기부상 주택임차권이 존재하나, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단되어 인수 보증금은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

'상대보호구역'으로 지정되어 있어, 신축 증축 등이나 용도 변경 시 교육환경 보호 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 혐오시설이나 유해시설에 대한 언급은 없었으나, 실제 현장 방문을 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다. (현장 답사 필수)

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 글로리수 빌라 401호로, 2020년 건축된 비교적 신축 건물입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리나 보증금이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 임차인과의 명도 과정이나 토지의 상대보호구역 지정 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 빌라로 향후 시세 상승 기대

권리관계가 깨끗하여 안전한 투자 가능

우수한 교통 및 생활 인프라

명도 리스크가 크지 않음 (인수 보증금 없음)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 195,000,000원입니다.

주변 시세 및 본건의 건축 연도(2019년)와 면적(27.84㎡)을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 수준 또는 약간의 낙찰가율(90~100%)을 고려하여 175,000,000원에서 195,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하인 175,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 입찰하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.