나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [10] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (10)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 감정가: 151,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 다세대 주택으로 이용중임

* 특수물건정보: 공동담보

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 4층 402호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물

* 이용 상태: 공히 다세대주택으로 이용중임

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 151,000,000원

* 토지 면적: 18.70㎡ (약 5.66평)

* 토지 지분: 18.702305202346004㎡ (약 5.66평)

* 건물 면적: 21.54㎡ (약 6.52평)

* 건물 지분: 21.5378㎡ (약 6.52평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 을1 근저당권 (접수일자: 2020-06-25)이 말소기준권리로 보이며, 경매로 인해 말소될 권리 다수 존재함.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-10

* 확정일자: 2023-01-18

* 배당신고일자: 2023-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 119,880,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-10

* 확정일자: 2023-01-18

* 배당신고일자: 2023-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원임.

3.4. 말소되는 권리

집행법원에 최고가 매수신고인이 매수대금을 완납하면 을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 가압류, 갑6 임의경매, 갑7 압류 등 등기사항전부증명서상의 권리들은 말소될 예정임. (단, 인수되지 않는 권리에 한함)

3.5. 총 채무액

등기부채권 총액: 2,847,626,295원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 다세대주택으로, 건물 면적은 21.54㎡ (약 6.52평)이며, 2020년 4월에 준공되었습니다. 감정가는 151,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 2026년 4월, 망미동 210-16번지 '후스' (2021년식, 22.307㎡)가 200,000,000원에 직거래되었습니다. 이는 본건과 면적이 유사하며, 건물 연식도 가깝습니다. 본건의 면적(21.54㎡)을 기준으로 단순 계산 시, ㎡당 약 8,965,000원 수준으로 추정됩니다 (200,000,000원 / 22.307㎡).

* 2026년 4월, 망미동 438-7번지 '아트누보빌' (2014년식, 51.71㎡)이 175,000,000원에 중개거래되었습니다.

* 2026년 4월, 망미동 805-4번지 '동해빌라' (1996년식, 74.73㎡)가 165,000,000원에 중개거래되었습니다.

본건의 감정가(151,000,000원)는 유사 면적의 최근 거래 사례(200,000,000원) 대비 낮은 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 망미중학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하여 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보입니다. 이는 비교적 안전한 권리 분석 결과를 보여줍니다.

6.2. 임차인 관련

확인된 임차인 모두 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

6.3. 기타

건물 준공연도가 2020년으로 비교적 신축에 속하나, 다세대주택의 특성상 개별 관리 상태나 층간 소음 등은 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 지하철역이 있어 주거 입지 조건이 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 우려가 적습니다. 최근 유사 면적의 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되어, 시세 대비 저가 매수 기회를 노려볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 망미동 일대, 배산역 접근성, 학교 인접.

* 안전한 권리관계: 말소되는 권리가 많아 인수 부담 적음.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 최소화.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 높게 형성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 산정

유사 면적 (21.54㎡)의 최근 매매 사례 (22.307㎡, 200,000,000원)를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 193,000,000원 수준으로 추정됩니다 (21.54㎡ * (200,000,000원 / 22.307㎡)).

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 151,000,000원이며, 이는 추정 시세 대비 약 21.7% 낮은 수준입니다.

9.3. 권리분석 기반 분석

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수하게 시세 및 감정가를 기반으로 산정 가능합니다.

9.4. 최종 예상 입찰가

감정가(151,000,000원)와 추정 시세(193,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 경쟁 상황 및 투자 수익률 목표를 감안할 때, 160,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.