나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100331 [5] 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하며
주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(장산역)이 소재하는등
제반교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상13층 건물내
6층 608호등 9개호로서
외벽 : 인조석붙임등,
내벽 : 벽지붙임 및 인테리어 마감등
창호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장등 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장),
제1종근린생활시설(제조-치과기공실)등으로 되어 있음.

설비내역

본건 건물 전체에는 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비등
되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건물 남서측으로 아스팔트포장 간선도로 및 남동측으로 왕복2차선의
포장도로에 접하는 외에 북서측으로도 해운대문화회관 사거리가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)
(78m이상)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉지법>, <추가기재>중심상업용지임.

공부와의 차이

일부호는 복도등을 점유사용하는 것으로 보이는바 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였는바 참고 하시기 바라며
정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장등 공부상 교육연구시설(학원)으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경100331 (5)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 2층201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 6.83㎡ (약 2.06평)

* 건물면적: 49.45㎡ (약 14.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 해운대새마을금고 (등기부 등에서 확인)

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위전세권

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 건물구조: 본건이 속한 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 3층, 지상 13층 규모이며, 본 물건은 그 중 2층 201호에 해당합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 장산역이 소재하여 제반 교통사정은 비교적 편리합니다.

* 도로상태: 본건이 소재한 건물은 남서측으로 아스팔트 포장 간선도로 및 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로 해운대문화회관 사거리가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 건축법, 택지개발촉진법 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 요약:

* 소유권보존: 2003-04-17 (박상만)

* 전세권설정: 2017-11-24, 30,000,000원 (예정희) - 말소기준권리

* 근저당권: 2017-11-24, 3,640,000,000원 (주식회사새마을금고자산관리회사)

* 소유권이전(상속): 2024-07-01 (곽재순 외 7명)

* 임의경매개시결정: 2024-07-19, 2,832,603,766원 (해운대새마을금고)

* 압류: 다수의 부산광역시 압류 (2024.09.03 ~ 2025.05.22)

* 등기부채권 총액: 약 3,670,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 예

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자일자: 2021-12-14

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 30,000,000원은 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. (주의 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 13번 전세권 설정 등기(2017.11.24. 등기, 예정희)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 해운대구 좌동 1461-4번지 대하프라자 일대는 중심상업지역으로, 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인을 가지고 있습니다.

* 상업시설 현황: 다양한 업종의 상업시설이 공존하고 있어 잠재적 고객 확보 및 배후 수요 측면에서 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 장산역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의 및 문화시설: 주변에 대형마트, 병원, 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 해운대문화회관이 인근에 위치하여 문화생활을 누리기에도 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 보고된 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 인수: 대항력 있는 선순위 전세권자(예 )가 존재하며, 해당 전세권(30,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 높습니다. 따라서, 보증금 30,000,000원을 낙찰 대금 외 추가적으로 부담해야 할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이:

* 집합건축물대장 등 공부상 용도는 교육연구시설(학원)로 기재되어 있습니다.

* 그러나 감정평가요항표 상으로는 판매시설, 교육연구시설, 업무시설, 운동시설, 제1종근린생활시설 등 다양한 용도로 복합 사용 중인 것으로 나타나, 실제 이용 현황 및 업종 전환 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 공용부분 점유: 일부 호수는 복도 등 공용 부분을 점유 사용하여 영업 중인 것으로 추정되며, 이에 따른 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 중심상업지역에 위치하여 입지적 장점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력이 있으나, 대항력 있는 선순위 전세권자의 보증금 인수, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 그리고 공용 부분 점유 가능성 등은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고 대비한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 해운대구 좌동, 장산역 초역세권 중심상업지역에 위치하여 높은 유동인구 및 접근성을 자랑합니다.

* 활용 가능성: 학원, 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도로의 활용이 가능하여 투자 가치가 높습니다.

* 편리한 생활 인프라: 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재의 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 예상되는 명도 비용, 그리고 인수되는 권리(전세권 30,000,000원)를 고려한 실질적인 투자 가치 분석이 반드시 선행되어야 합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 제시되어 있으나, 물건명세서에 명시된 바와 같이 을구 13번 전세권(30,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점을 감안해야 합니다. 따라서, 감정가 177,000,000원에서 인수되는 전세 보증금 30,000,000원을 실질적인 초기 투자 비용으로 간주하고, 여기에 향후 명도 절차 및 법적 문제 해결을 위한 추가 비용, 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확하고 합리적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 권리 분석 심화, 그리고 전문가의 컨설팅을 받는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.