나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [5] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.17㎡ (약 7.32평)

토지지분: 24.172115986181762㎡ (약 7.32평)

건물면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

건물지분: 27.8369㎡ (약 8.42평)

1.3. 감정가

감정가: 195,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로

북측으로 약 5미터, 남측으로 약 3미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(<교육환경 보호에 관한 법률>)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정이거나 말소된 상태입니다. (2024년 10월 17일자 임의경매 채권자인 서부산새마을금고의 근저당이 말소기준권리이며, 이후 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 서부산새마을금고의 근저당(채권액 1,656,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 (임차인)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 3월 9일

배당신고일자: 2023년 10월 18일

대항력: 없음

비고:

* 주택도시보증공사 (임차인)

보증금: 149,850,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 3월 9일

배당신고일자: 2023년 10월 18일

대항력: 없음

비고:

본 건은 다세대주택으로 이용 중이나, 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 상기 임차인들은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석 (주변 시세 포함)

본건은 망미동 일대에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 최근 시세 분석 결과, 유사한 연식(2021년 준공)의 다세대주택(전용면적 약 22.3㎡)이 2026년 4월 20일에 200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적은 약 27.84㎡(약 8.42평)으로, 해당 사례와 비교 시 시장가치는 약 250,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있으나, 감정가는 195,000,000원으로 책정되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 주변 교육 시설

'망미중학교'가 인근에 위치해 있으며, 해당 지역은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 구역에 해당합니다.

4.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사를 통해 확인한 결과, 본건으로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 계약이 존재하는지에 대한 정확한 정보가 파악되지 않았으나, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 망미동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 부동산을 취득할 수 있습니다. 건물 연식 또한 최신 편에 속하여 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 낙찰 시 모든 등기된 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 지하철역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 비교적 최근에 건축된 건물(2019년/2020년 준공)로 노후도가 낮습니다.

* 인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 높은 시장 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 195,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 매매 사례(전용면적 22.3㎡, 2026년 4월 거래가 200,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금이 없다는 점과 깨끗한 권리 상태를 감안하여, 최소 감정가 수준에서 입찰을 고려하되, 최근 시장 거래가를 참고하여 195,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 특히, 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때 200,000,000원 내외를 목표 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.