나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [8] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (8)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,100만원

토지면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.50㎡ (약 6.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대 주택으로 이용중임

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변환경: '망미중학교'와 인접해 있으며, 주거지역 특성상 기본적인 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. F1963 복합문화공간 등 문화시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리(근저당권, 접수일자: 2020-06-25)보다 늦은 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권: 이병주 (보존등기 2020-04-22), 감수창 (이전 2020-06-25)

* 채권자/근저당: 서부산새마을금고 (근저당, 16억 5,600만원, 2020-06-25, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 여민오 (여 )

* 보증금: 1억 1,500만원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-07-03

* 배당신고일자: 2024-08-05

* 대항력: 없음. 임차인은 대항력이 없어 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 배당신고가 이루어졌고 대항력이 없어 보증금 인수 금액은 0원으로 판단됩니다.

* 기타 권리:

* 주택임차권: 여민오 (1억 1,500만원, 2020-06-25 접수, 말소 예정)

* 가압류: 지씨테크주식회사, 김종련, 신용보증기금 (모두 말소 예정)

* 임의경매: 서부산새마을금고 (말소 예정)

* 압류: 김해세무서장 (말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 등기부상 별도 명시된 사항 없음)

4. 상권분석

본건이 소재한 망미동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례가 확인되었습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월, 22.307㎡ 면적의 다세대주택이 2억원에 거래되었습니다. (2021년 건축, 5층)

* 2026년 4월, 51.71㎡ 면적의 다세대주택이 1억 7,500만원에 거래되었습니다. (2014년 건축, 2층)

* 2026년 4월, 74.73㎡ 면적의 다세대주택이 1억 6,500만원에 거래되었습니다. (1996년 건축, 3층)

분석 결과, 신축에 가까울수록, 그리고 전용면적이 작을수록 제곱미터당 가격이 높게 형성되는 경향을 보입니다. 본 건은 21.50㎡ 면적에 2020년 건축으로 비교적 최신 건물이므로, 유사한 조건의 거래 사례인 22.307㎡의 2억원 거래 사례를 참고하여 시세 파악이 가능합니다.

5. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브 지붕 5층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 망미중학교가 인근에 있으며, 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금: 임차인 여민오 씨는 대항력이 없어 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으나, 본 건의 경우 배당신고 및 대항력 없음으로 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 혹시 모를 절차상의 문제나 배당 이의 등이 발생할 경우를 대비해야 합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호합니다. 배산역을 이용한 대중교통 접근성이 좋고, 망미중학교 등 교육 시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다. 권리상 특별히 복잡한 문제는 없어 보이며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공)인 건물: 연식 대비 깔끔한 상태 유지 및 장기적 가치 상승 기대.

* 우수한 입지: 부산 수영구 지역의 지속적인 수요 및 인프라.

* 교통 편리: 배산역 인접으로 부산 시내 접근성 양호.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담 최소화 예상.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적(22.307㎡)과 연식(2021년 건축)의 다세대주택이 2억원(20,000만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 1억 5,100만원이며, 건물 준공 연도를 고려할 때 시세는 1억 7천만원 ~ 2억원 사이로 추정됩니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가 대비 100% ~ 110% (약 1억 5,100만원 ~ 1억 6,610만원)

* 적정가치 접근: 유사 면적/연식 실거래가 대비 90% ~ 100% (약 1억 8,000만원 ~ 2억원)

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 6,000만원 ~ 1억 9,000만원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 추천합니다. 상세한 입찰가 산정은 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 시세를 재확인한 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.