나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [7] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 3층303호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경6088 (7)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 173,000,000원입니다.

토지 면적은 21.46㎡(약 6.49평)이며, 건물 면적은 24.71㎡(약 7.47평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 확인됩니다.

현재 다세대 주택으로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, '망미중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 서부산새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 가압류(갑3, 갑4, 갑5), 임의경매(갑6), 압류(갑7) 등의 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소 처리되었습니다.

임차인 정현승 씨의 경우, 보증금 145,000,000원, 차임 0원이며, 2023년 2월 21일 전입, 2023년 1월 13일 확정일자를 받았습니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

권리분석상 인수할 보증금은 0원으로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

총 등기부채권액은 2,872,626,295원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

주변으로는 공동주택 단지와 상업시설이 혼재하여 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

최근 2026년 4월, 인근의 유사 다세대주택 거래 사례가 다수 확인되었습니다.

- '후스' (2021년 건축, 전용면적 22.307㎡, 5층): 200,000,000원에 거래되었습니다.

- '아트누보빌' (2014년 건축, 전용면적 51.71㎡, 2층): 175,000,000원에 거래되었습니다.

- '동해빌라' (1996년 건축, 전용면적 74.73㎡, 3층): 165,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건(24.71㎡)은 '후스'와 면적 및 건축 연도가 유사하여, 해당 거래 사례를 참고하여 시세 파악이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕 5층 건물로, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 토지 이용: 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근: 북측 약 5미터, 남측 약 3미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 학교환경위생정화구역(상대보호구역)에 해당합니다.

* 주변 시설: 망미중학교가 인근에 있으며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 모든 등기상 권리는 말소 예정이거나 이미 말소되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인: 임차인 정현승 씨는 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다. 다만, 임대차 계약의 세부 사항은 현장 확인이 필요합니다.

* 건축물: 건물은 2020년 4월에 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당합니다.

* 토지이용: 제2종일반주거지역 내 학교환경위생정화구역으로, 향후 건축 행위 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설이나 위해시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동의 도심권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없는 상태입니다.

비교적 최근에 거래된 유사 물건의 시세와 비교했을 때, 감정가 대비 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

안정적인 주거 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 있다고 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 모든 권리 소멸로 인한 안전한 낙찰 가능성.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮음.

* 우수한 입지: 역세권 및 생활 편의 시설 인접.

* 무인수 임차인: 낙찰자의 보증금 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 173,000,000원입니다.

비교 사례인 '후스'(2021년 건축, 22.307㎡)가 200,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(2020년 건축, 24.71㎡)의 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

본 물건과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 거래 사례를 고려하여, 예상 입찰가를 185,000,000원에서 200,000,000원 범위로 설정하는 것을 권장합니다.

보다 적극적인 낙찰을 위해서는 190,000,000원 선에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.