나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [2] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 18.70㎡ (약 5.66평)

토지지분: 18.702305202346004㎡ (약 5.66평)

건물면적: 21.54㎡ (약 6.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

주요사항: 공동담보, 다세대 주택으로 이용중

건축물 정보:

- 건물명: 글로리수

- 사용승인일: 2020년 4월 14일

- 층수: 지하 0층, 지상 5층

- 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

- 전유부분 면적: 21.54㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근

* 주위환경: 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 도로상태: 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역 (학교환경위생정화구역)

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2020-04-22 (이병주)

* 소유권이전: 2020-06-25 (감수창)

* 근저당: 2020-06-25, 서부산새마을금고, 1,656,000,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권: 2023-10-05, 양은비, 120,000,000원 (말소)

* 가압류: 2023-10-11, 지씨테크주식회사, 400,188,360원 (말소)

* 가압류: 2023-10-11, 김종련, 400,188,360원 (말소)

* 가압류: 2024-04-25, 신용보증기금, 271,249,575원 (말소)

* 임의경매: 2024-10-17, 서부산새마을금고 (말소)

* 압류: 2025-11-26, 김해세무서장 (말소)

* 등기부채권 총액: 2,847,626,295원

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-14

* 확정일자: 2023-01-20

* 배당신고일자: 2023-10-05

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 최근 주변 매매 정보 분석:

* 2026년 4월, 망미동 210-16번지 '후스' (2021년 완공, 전용 22.307㎡, 5층) 매매가 20,000만원. 평당 약 2,960만원.

* 2026년 4월, 망미동 438-7번지 '아트누보빌' (2014년 완공, 전용 51.71㎡, 2층) 매매가 17,500만원. 평당 약 1,120만원.

* 2026년 4월, 망미동 805-4번지 '동해빌라' (1996년 완공, 전용 74.73㎡, 3층) 매매가 16,500만원. 평당 약 730만원.

* 분석: 본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 전용면적 21.54㎡ (약 6.52평)의 소형 평형입니다. 최근 거래된 '후스'와 면적 및 준공연도가 유사하나, '후스'는 2021년 완공으로 약간 더 신축입니다. '후스'의 평당 매매가를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 적정하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 망미중학교가 인근에 있으며, 지하철 배산역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 외부 시설 검색 결과: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다. 학교 인근 지역으로 주거 환경이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건물 내 설비: 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소형 평형: 전용면적 21.54㎡로 1~2인 가구에 적합하며, 넓은 공간을 필요로 하는 수요층에게는 제한적일 수 있습니다.

* 학교보호구역: '상대보호구역'으로 지정되어 있어 일부 업종의 신규 사업자 등록 등이 제한될 수 있으나, 주거용 건물 이용에는 문제가 없습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않은 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으나, 본 건의 임차인 양 님은 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없어 큰 리스크로 작용하지는 않을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 다세대주택으로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다. 주변 시세 분석 결과, 소형 평형임을 감안할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 신축 건물이라는 점과 부산 수영구라는 입지 조건을 고려할 때, 실수요자나 소액 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 깨끗: 말소기준권리보다 후순위 권리 모두 말소 예정.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 우수한 입지: 부산 수영구 망미동, 배산역 및 학군 인접.

* 소형 평형: 1~2인 가구 실수요자 및 소액 투자 접근 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 150,000,000원

* 최근 주변 시세 (평당 가격 기준):

* '후스' (2021년 완공, 22.3㎡): 약 2,960만원/평

* '아트누보빌' (2014년 완공, 51.7㎡): 약 1,120만원/평

* '동해빌라' (1996년 완공, 74.7㎡): 약 730만원/평

* 본건 전용면적: 21.54㎡ (약 6.52평)

* 분석: 본건의 감정가는 평당 약 2,300만원 수준입니다. 가장 유사한 조건인 '후스'의 평당 가격(약 2,960만원)을 적용하면 약 19,300만원에 해당하나, 이는 최고가 기준이며 실제 입찰 시에는 시세보다 낮은 가격으로 접근해야 합니다. 감정가 대비 90% ~ 100% 범위에서 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 150,000,000원

* 안전 마진 확보를 고려한 추천 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.