나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100331 [9] 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 지하1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하며
주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(장산역)이 소재하는등
제반교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상13층 건물내
6층 608호등 9개호로서
외벽 : 인조석붙임등,
내벽 : 벽지붙임 및 인테리어 마감등
창호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장등 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장),
제1종근린생활시설(제조-치과기공실)등으로 되어 있음.

설비내역

본건 건물 전체에는 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비등
되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건물 남서측으로 아스팔트포장 간선도로 및 남동측으로 왕복2차선의
포장도로에 접하는 외에 북서측으로도 해운대문화회관 사거리가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)
(78m이상)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉지법>, <추가기재>중심상업용지임.

공부와의 차이

일부호는 복도등을 점유사용하는 것으로 보이는바 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였는바 참고 하시기 바라며
정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장등 공부상 운동시설(골프연습장)으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경100331 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해운대새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 지하1층101호

용도: 근린상가 (공부상 운동시설(골프연습장) 등 복합 용도)

감정가: 1,037,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 80.73㎡ (약 24.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 584.57㎡ (약 176.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 대하프라자

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층, 지상13층 건물 내 일부

연면적: 15204.65㎡

건축면적: 998.41㎡

호수: 총 73호

사용승인일: 2003년 04월 14일

공부상 용도: 판매시설, 교육연구시설, 업무시설, 운동시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설, 노유자시설 등 다양하게 기재됨. 본건 소재지(지하1층101호)의 특정 용도는 현황 확인 필요.

1.4. 토지 상세 정보

토지형상: 인접지와 등고 평탄한 다각형 토지

토지이용계획: 중심상업업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(78m이상), 택지개발지구

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등 다양한 용도의 건물들이 혼재된 상업지역입니다.

2.2. 교통 접근성

부산 도시철도 2호선 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 인접 환경

건물 남서측으로 아스팔트 포장 간선도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있으며, 북서측에는 해운대문화회관 사거리가 위치하여 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

* 소유권보존: 2003년 04월 17일 (박상만)

* 전세권설정: 2018년 02월 26일 (김서진, 80,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 2022년 05월 17일 (주식회사새마을금고자산관리회사, 3,640,000,000원) - 말소

* 소유권이전(상속): 2024년 07월 01일 (곽재순 외 7명)

* 임의경매개시결정: 2024년 07월 19일 (해운대새마을금고, 2,832,603,766원) - 말소

3.2. 인수되는 권리

을구 9번 전세권설정등기(2018년 2월 26일 등기, 권리자: 김서진, 금액: 80,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018년 03월 02일

* 대항력: 있음

* 비고: 김 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 80,000,000원은 을구 9번 전세권으로 설정되어 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.4. 총 채권액 및 경매 원인

등기부채권 총액은 약 3,720,000,000원이며, 해운대새마을금고의 임의경매로 진행되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 장산역 일대는 부산 해운대구의 중심 상업지역으로, 신시가지 내에 위치하며 좌동 주민들의 주요 생활권입니다. 다양한 학원, 병의원, 금융권, 음식점, 주점 등이 밀집하여 있으며, 쇼핑, 문화 시설 등도 잘 갖추어져 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 건물 내 업종 분포 (추정)

대하프라자는 주상복합 건물로서, 공부상 판매시설, 교육연구시설(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장), 제1종근린생활시설(치과기공실) 등 다양한 업종이 입점 가능하거나 입점했던 것으로 파악됩니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

지하철 장산역 역세권이라는 지리적 이점과 해운대 신시가지 내 중심 상업지에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 특히, 주변의 아파트 단지 및 업무 시설과의 연계를 통해 안정적인 고객 유치가 가능하며, 향후 상권 발전 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 해운대문화회관이 있으며, 다양한 상업 시설(음식점, 학원, 금융기관 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 및 업무 밀집도

본건 지역은 공동주택 및 업무시설이 다수 분포하고 있어, 상가 운영 시 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 인수되는 선순위 전세권: 을구 9번 전세권(80,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 낙찰가가 해당 금액을 초과할 경우 실질적인 부담이 증가합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 전입일자(2018.03.02)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 비록 보증금 전액이 전세권으로 설정되어 매수인에게 인수되지만, 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부상 내용과 실제 현황 차이

* 용도 불일치: 공부상 운동시설(골프연습장) 등으로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 다를 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 용도를 확인해야 합니다.

* 복도 점유 사용: 일부 호수는 복도 등을 점유 사용하는 것으로 보이며, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리이거나 명도 시 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 명도 관련 리스크

임대관계가 미상으로 확인되어, 명도 대상이 점유자인지 여부 및 협의 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되었으므로, 다른 담보물건의 경매 진행 상황이 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 구조적 위험: 제시된 정보만으로는 건물 노후도나 구조적 문제는 파악하기 어려우므로, 전문가의 현장 진단이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 부산 해운대구 중심상업지역 내 장산역 역세권이라는 우수한 입지를 자랑하는 근린상가 물건입니다. 교통 접근성이 뛰어나고 배후 수요가 풍부하여 상권 활성화 잠재력이 높습니다. 다양한 업종으로 활용 가능한 점 또한 장점입니다. 그러나, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 전세권(80,000,000원)이 존재하며, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 복도 점유 사용 등 명확히 확인해야 할 사항들이 존재합니다.

7.2. 주요 고려 사항

인수되는 전세권 80,000,000원의 실질적인 부담액을 감안하여 입찰가를 산정해야 하며, 임차인과의 명도 협상 및 공부상 내용과 실제 현황을 반드시 현장 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점

* 뛰어난 입지: 해운대 중심상업지역 내 장산역 도보권으로 투자 가치 상승 기대.

* 다용도 활용 가능성: 학원, 사무실, 병의원, 판매 시설 등 다양한 업종 전환 및 운영 용이.

* 안정적인 배후 수요: 주변 주거 및 업무 시설 밀집으로 인한 고정 고객 확보 유리.

8.2. 성장 잠재력

성장 가능성이 높은 해운대 신시가지 상권의 중심부에 위치하여, 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 기준

9.1. 감정가 및 인수되는 권리 고려

감정가는 1,037,000,000원입니다. 본건의 가장 큰 특징은 매수인에게 인수되는 80,000,000원의 전세권이 있다는 점입니다. 따라서 실질적인 총 부담액은 낙찰가에 인수되는 전세권을 더한 금액이 되므로, 이를 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. (예: 낙찰가 9억 5천만원 + 인수 전세권 8천만원 = 총 10억 3천만원)

9.2. 입찰가 결정 시 유의사항

입찰가는 감정가, 인수되는 권리, 주변 시세, 향후 예상 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 경우, 권리 관계가 복잡하고 인수되는 부담이 있으므로, 보수적인 접근과 철저한 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다. 또한, 임차인 현황에서 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 전세권으로 설정된 80,000,000원의 인수 부담과는 별개로 해석되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.