나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100331 [3] 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 7층709호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하며
주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(장산역)이 소재하는등
제반교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상13층 건물내
6층 608호등 9개호로서
외벽 : 인조석붙임등,
내벽 : 벽지붙임 및 인테리어 마감등
창호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장등 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장),
제1종근린생활시설(제조-치과기공실)등으로 되어 있음.

설비내역

본건 건물 전체에는 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비등
되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건물 남서측으로 아스팔트포장 간선도로 및 남동측으로 왕복2차선의
포장도로에 접하는 외에 북서측으로도 해운대문화회관 사거리가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)
(78m이상)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉지법>, <추가기재>중심상업용지임.

공부와의 차이

일부호는 복도등을 점유사용하는 것으로 보이는바 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였는바 참고 하시기 바라며
정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장등 공부상 제1종근린생활시설(제조-치과기공소)로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경100331 (3)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 7층709호

* 건물 용도: 구분건물 (제1종근린생활시설 - 치과기공소)

* 감정가: 110,000,000원

* 토지 면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

* 건물 면적: 50.47㎡ (약 15.27평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 해운대새마을금고

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 3층, 지상 13층 건물 내 7층 709호에 해당합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 형상으로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건이 소재한 건물은 남서측으로 아스팔트 포장 간선도로 및 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있으며, 북서측으로는 해운대문화회관 사거리가 인접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(78m 이상), 택지개발지구 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2022년 05월 17일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (채권액 3,640,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액은 3,640,000,000원으로, 감정가(110,000,000원) 대비 매우 높아 경매 진행 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사웨이브트리

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 450,000원

* 사업 개시일: 2024년 05월 08일

* 배당 신고일: 2024년 09월 30일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 임차인에게 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권보존등기 이후 다수의 근저당권, 소유권 이전(상속), 임의경매 개시결정 및 압류 등기 등이 설정되어 있습니다. 말소 기준 권리인 근저당권 이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 건물 내 업종 구성: 본 건물(대하프라자)은 집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 업무시설, 운동시설 등으로 복합 용도 사용이 가능하며, 본건 709호는 공부상 제1종근린생활시설(제조-치과기공소)로 기재되어 있습니다.

* 주변 상권 특성: 해운대 중심상업지역에 위치하여 학원, 식당, 주거, 업무시설 등이 혼재되어 있어 상권 이용객 수요는 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 대중교통 이용 편의성: 지하철 2호선 장산역이 인접해 있어 부산 시내 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 상업시설 및 공동주택 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 채무 부담 과다: 감정가 대비 등기부채권 총액이 약 33배에 달하여, 경매 최저가가 상당 부분 낮아질 것으로 예상되며, 이에 따른 낙찰 후 추가적인 권리 관계나 건물 관리에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

* 공부상 내용과 실제 이용 현황 차이: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(제조-치과기공소)로 되어 있으나, 실제 이용 용도가 다를 수 있으며, 일부 호수는 복도 등을 점유 사용할 가능성이 언급되어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 불명확하며, 면적 등은 공부상 기준으로 향후 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

* 향후 건물 관리: 과도한 채무 총액으로 인해 건물 관리 주체의 변경이나 향후 건물 운영에 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 중심상업지역에 위치한 상가 건물 내 구분 소유 물건으로, 교통 및 입지 조건은 우수한 편입니다. 그러나 현재 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 매우 높은 수준이므로, 본건 경매 물건은 여러 차례 유찰될 가능성이 높으며, 투자 시 극도의 신중함이 요구됩니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제에 대한 대비가 필요합니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 일치 여부, 공용 부분 점유 가능성 등에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 해운대구 중심상업지역 내 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 교통 환경: 지하철역과 주요 도로망이 인접하여 접근성이 매우 좋습니다.

* 복합 상권: 다양한 업종의 상가가 밀집하여 잠재적 고객층이 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 첫 입찰 권장사항: 현재 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 첫 회차 입찰 참여는 권장하지 않습니다. 최소 2회 이상 유찰된 후, 시장 상황 및 본건의 회복 가능성을 충분히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 제안 가격 범위: 안전한 투자를 고려할 경우, 감정가의 70% 수준(약 77,000,000원) 이하로 접근하거나, 추가 유찰가를 면밀히 파악하여 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰에 참여하시기를 권장합니다. 본건의 높은 채무 총액을 감안할 때, 무리한 입찰은 피해야 합니다. 정확한 시세 조사와 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.