나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100331 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 6층608호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하며
주위는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(장산역)이 소재하는등
제반교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상13층 건물내
6층 608호등 9개호로서
외벽 : 인조석붙임등,
내벽 : 벽지붙임 및 인테리어 마감등
창호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장등 공부상 교육연구(학원), 업무시설(금융업소), 운동시설(골프연습장),
제1종근린생활시설(제조-치과기공실)등으로 되어 있음.

설비내역

본건 건물 전체에는 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비등
되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건물 남서측으로 아스팔트포장 간선도로 및 남동측으로 왕복2차선의
포장도로에 접하는 외에 북서측으로도 해운대문화회관 사거리가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)
(78m이상)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉지법>, <추가기재>중심상업용지임.

공부와의 차이

일부호는 복도등을 점유사용하는 것으로 보이는바 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였는바 참고 하시기 바라며
정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장등 공부상 교육연구시설(학원)으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경100331 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4 대하프라자 6층608호

용도: 근린상가

감정가: 89,000,000 원

토지면적: 5.58㎡ (약 1.69평)

토지지분: 5.585㎡ (약 1.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 40.44㎡ (약 12.23평)

건물지분: 40.44㎡ (약 12.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대새마을금고 (등기부 갑3 정보 기반)

특이사항: 공동담보

주의사항: 집합건축물대장 등 공부상 교육연구시설(학원)으로 되어 있음.

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 1461-4번지, 대하프라자 6층 608호에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 3층, 지상 13층 건물 중 6층 608호이며, 총 73세대가 거주하는 집합건물입니다.

감정평가액은 89,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 전유 면적은 40.44㎡ (약 12.23평)이며, 토지 지분은 5.585㎡ (약 1.69평)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕이며, 외벽은 인조석붙임, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창 등으로 되어 있습니다.

토지는 전반적으로 인접지와 등고 평탄한 다각형의 토지를 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 중심상업업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

말소기준권리는 2022년 5월 17일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

이후 등기된 권리들(임의경매, 압류 등)은 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주식회사스마트대부

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-05

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 입지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대문화회관 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

본건이 소재한 건물 남서측으로는 아스팔트 포장 간선도로, 남동측으로는 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 해운대문화회관 사거리가 위치합니다.

해운대구 좌동 일대는 계획적으로 조성된 신시가지로, 도로가 잘 정비되어 있으며 편의시설이 밀집해 있습니다.

1.5. 상권 및 이용 상태

본건이 위치한 해운대구 좌동 일대는 해운대문화회관을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달한 지역입니다.

인근에 다수의 학원, 음식점, 공동주택, 업무시설 등이 위치하여 유동인구 및 배후수요가 있는 것으로 판단됩니다.

집합건축물대장 등 공부상 교육연구시설(학원)로 등재되어 있으며, 이용상태로는 판매시설, 교육연구시설, 업무시설, 운동시설, 제1,2종 근린생활시설 등으로도 기재되어 있어, 다양한 업종으로의 활용 가능성을 시사합니다.

건물 전체에는 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 주차장설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

건축물대장 상 주용도는 제1종근린생활시설이나, 기타 용도로 판매시설, 교육연구시설, 업무시설, 운동시설, 제1,2종 근린생활시설, 노유자시설 등이 기재되어 있습니다.

1.6. 생활 정보

교통 상황이 비교적 편리하며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 장산역이 소재합니다.

장산역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

이 지역은 3만 세대의 배후 수요를 갖추고 있으며, 학원가, 병원, 다양한 프랜차이즈 카페, 체육 시설 등 생활 밀접 업종이 풍부합니다.

1.7. 잠재적 리스크

공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이: 본건은 공부상 교육연구시설(학원)로 되어 있으나, 실제 이용 상태는 다양하게 기재되어 있어, 추후 용도 변경이나 제한과 관련된 확인이 필요할 수 있습니다.

건축법상 학원의 용도 분류는 면적에 따라 교육연구시설 또는 제2종 근린생활시설로 나뉘며, 500㎡ 미만은 제2종 근린생활시설, 500㎡ 이상은 교육연구시설로 분류됩니다. 본 건의 경우 '근린상가'로 명시되어 있고, 건물 내 특정 호수의 용도 변경 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

건물 내 복도 등 점유 사용: 일부 호수는 복도 등 공용 공간을 점유 사용하는 것으로 보이며, 이는 향후 관리비 분담, 통행 관련 분쟁 발생 가능성을 내포합니다.

토지 지분 대비 건물 면적: 토지 면적(5.58㎡) 대비 건물 면적(40.44㎡)이 넓어, 토지 이용 및 재건축 등에 대한 장기적인 고려 시 지분 비율에 대한 이해가 중요합니다. (다만, 집합건물의 경우 토지 공유 지분으로 사용 권한을 가짐)

임대 관계 미상: 물건명세서상 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 현재 점유 현황 및 계약 관계에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 좌동의 중심상업지역에 위치한 대하프라자 내 상가 물건으로, 교통이 편리하고 주변 상권 및 주거/업무 시설과의 연계성이 좋습니다.

권리 관계가 인수되는 사항 없이 말소 기준권리에 의해 정리되므로 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이, 복도 점유 사용 의혹 등 잠재적 리스크에 대한 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 해운대 중심상업지역 내에 위치하여 지역 발전 잠재력이 높습니다.

뛰어난 교통 접근성: 지하철 장산역 및 주요 도로와 인접하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

다양한 활용 가능성: 공부상 및 실제 이용 상태가 다양하여 용도 변경, 업종 전환 등을 통한 수익 증대 기회가 있습니다.

안전한 권리 관계: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 89,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 상권 및 건물 상태, 임대 시세 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

(참고: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시세 조사 및 현장 답사가 반드시 필요합니다. 제공된 정보만으로는 제한적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.