나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [4] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (4)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 2층204호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 149,000,000원

* 토지면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

* 건물면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 주의사항: 다세대 주택으로 이용 중임

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕 5층 건물로서 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지붙임 및 타일붙임, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

* 주변 환경 분석: 본건 인근에는 복합문화공간인 F1963이 위치하고 있어 문화생활을 즐기기 용이합니다. 또한, 광안리 해수욕장 및 민락 수변공원 등과도 비교적 가까워 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 25일 접수된 서부산새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 김수현, 주택도시보증공사의 주택임차권 (을2, 말소), 지씨테크주식회사, 김종련, 신용보증기금의 가압류 (갑3, 갑4, 갑5, 말소), 서부산새마을금고의 임의경매 (갑6, 말소), 김해세무서장의 압류 (갑7, 말소) 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서상 '지상권개요'가 언급되었으나, 관련 권리 내역은 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김수현

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-20

확정일자: 2023-01-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 109,850,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-20

확정일자: 2023-01-20

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

- 2021년 준공된 '후스' 건물(22.31㎡)이 2026년 4월 20,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 2,963만원/평 수준입니다.

- 2014년 준공된 '아트누보빌' 건물(51.71㎡)이 2026년 4월 17,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 1,118만원/평 수준입니다.

- 1996년 준공된 '동해빌라' 건물(74.73㎡)이 2026년 4월 16,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 730만원/평 수준입니다.

* 본건과 비교: 본건 '글로리수'는 2020년 준공되었고, 전용면적 21.50㎡ (약 6.50평)입니다. 감정가는 149,000,000원으로, 평당 약 2,292만원 수준입니다. 최근 거래된 신축급 소형 주택('후스')의 시세(약 2,963만원/평)보다는 낮지만, 연식이 오래된 주택보다는 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 본건이 비교적 신축에 속하며 소형 주거 공간으로서의 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 망미중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 3호선 배산역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있으며, F1963 복합문화공간, 광안리 해수욕장, 민락 수변공원 등이 인접하여 생활 편의 및 여가 활동에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이므로, 인수되는 채무나 부담은 없습니다. 다만, 감정가 대비 시세 편차가 있을 수 있으므로 입찰 전 충분한 시세 조사가 필요합니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 2020년 사용 승인된 다세대주택으로, 최근 건축물에 비해 상대적으로 연식이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 변동성 및 금리 인상 등 거시 경제 상황을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 지하철역 및 학교가 인접해 있으며, F1963과 같은 문화 공간과 해변이 가까워 주거 환경이 우수합니다. 권리 분석상 인수되는 채무가 없어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 최근 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수영구 망미동의 중심부에 위치하며, 배산역 및 망미중학교 접근성이 좋습니다.

* 풍부한 생활 인프라: F1963 복합문화공간, 해변 등 문화/여가 시설 인접.

* 권리상 안전: 인수되는 채무나 임차인 관련 부담이 없어 명확한 권리 취득 가능.

* 신축급 소형 주택: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부에게 적합.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 149,000,000원입니다. 최근 인근 지역의 신축 소형 다세대주택 매매 사례(약 2,963만원/평)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로, 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 170,000,000원 (1억 7천만원)으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 114% 수준이며, 시장 동향을 반영한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.